Habitat indigne par notre experte, Nancy Bouché

Nancy BOUCHÉ est experte pour Sites & Cité, inspectrice générale de l’équipement honoraire et présidente honoraire du Pôle national de Lutte contre l’Habitat Indigne.

LE TRAITEMENT DE L’HABITAT INDIGNE OU DÉGRADÉ DANS LES QUARTIERS HISTORIQUES ET D’HABITAT PRIVE

Les notes et commentaires sont écrits sous la responsabilité de l’auteur et n’engagent pas la responsabilité de  Sites et Cités remarquables de France

Inspectrice générale de l’équipement, présidente du Pôle national de lutte contre l’habitat indigne de 2002 à 2009, membre pendant 30 ans de la Commission nationale des secteurs sauvegardés, secrétaire générale puis vice-présidente d’ICOMOS-France, Nancy Bouché est une spécialiste du patrimoine urbain et de l’habitat indigne.

Elle poursuit aujourd’hui une activité professionnelle et associative sur les questions de patrimoine urbain et de traitement opérationnel de l’habitat indigne ou dégradé, en Métropole et Outre-mer. Elle apporte son expertise auprès d’institutions publiques et de collectivités territoriales et assure de nombreuses actions de formation.

Nancy Bouché a développé et enrichi notre base documentaire sur le sujet. Elle intervient lors de nos travaux sur les questions relatives à la réhabilitation de l’habitat dans quartiers historiques. Elle collabore avec nous sur le suivi des évolutions législatives et réglementaires sur ces sujets.

Elle assure en particulier, le suivi de tout ce qui intéresse  l’habitat indigne et à ce titre, engage une mise à jour complète, comportant, pour chaque item en tant que de besoin, textes juridiques, questions écrites, modèles d’arrêté ou de  courrier, commentaires, analyses de jurisprudence, questions-réponses et documents pédagogiques.

En partie I, demeurent les fichiers  antérieurs à 2018 – qui seront actualisés au fil du temps, certains textes conservant leur actualité.  

La partie II est ouverte sur un certain nombre de thèmes qui seront renseignés au fur et à mesure de la mise à jour. Elle inclut les instructions, circulaires et guides utiles à l’intervention publique dans les quartiers d’habitat dégradé.

Avant-propos : historique de l’intervention publique dans les quartiers anciens

On trouvera ci-après différentes notes ou interventions de Nancy Bouché, sur les aspects historiques de l’intervention publique dans les quartiers historiques et d’habitat privé, utiles pour éclairer la problématique d’aujourd’hui

4 notes :

Documentation technique et juridique : les outils de traitement de l’habitat dégradé, dans les quartiers historiques et autres quartiers d’habitat privé

Définitions : de quoi parle-t-on ? Notions de base et présentation des divers modes d’intervention selon les situations à traiter

On trouvera ci-après les documents pédagogiques suivants :

Partie I

On trouvera ci-après :

Les éléments de documentation antérieurs à la loi ELAN du 23 novembre 2018 et à l’ordonnance du 16 septembre 2020 visant à améliorer et renforcer la lutte contre l’habitat indigne, fichiers dits ”historiques”, encore applicables aux situations anciennes, utiles sur le fond mais obsolètes sur le plan des procédures :

Partie II

II-1 – Documents et textes utiles mis à jour progressivement et organisés par sous-thèmes

Le droit à un logement décent

Définition

Le droit a un logement décent a été défini à l’art 6 de la loi ”bailleurs locataires” de 1989 et introduit par la loi SRU du 14/12/2000. Le logement est décent lorsqu’il ne porte pas atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants et qu’il répond a un minimum d’équipements, ces éléments étant précisés par un décret du 30 janvier 2002. La notion de décence ne s’applique qu’aux situations locatives, visées par la loi de 1989, mais aussi toutes les autres, telles que des baux annexes à une exploitation agricole ou inclus dans un bail commercial, en application de l’art 1719 du code civil.

Les critères de décence ne s’appliquent qu’aux parties privatives louées par un copropriétaire bailleur.

Le contenu de la décence d’un logement a été élargi à des critères de performance énergétique, renforcés par la loi dite ”climat et résilience” du 22/08/2021.

Une procédure est ouverte aux bailleurs et locataires en cas de litige devant la commission de conciliation. L’un et l’autre peut saisir le juge judiciaire pour dénoncer ou récuser une situation de non décence du logement.

Enfin, la décence du logement est une condition pour bénéficier de l’allocation logement.(AL) Si la caisse d’allocation familiale (CAF) ou de mutualité sociale agricole (MSA) constate l’absence de décence du logement, elle engage une procédure de consignation de l’AL pendant une durée maximale de 18 mois, permettant au bailleur de faire les travaux nécessaires; durant cette période, le locataire n’est tenu qu’à régler le résiduel de son loyer.

Textes applicables

Les articles utiles de la loi de 1989 : art 6, 20, 20-1 et 24-1

Le code civil – logement décent

Le décret logement décent

Les textes utiles du CCH relatifs à l’allocation logement :

La note interministérielle du 5 mars 2017 relative à la conservation de l’allocation logement en cas de non décence du logement

Jurisprudence

La note ci-jointe de jurisprudence, rédigée par l’ANIL, date de 2016. Même incomplète, elle demeure pertinente et sera ultérieurement mise à jour

Insalubrité, insécurité dans l’habitat – procédures et mise en œuvre

Les hôtels meublés

La question des ”hôtels meublés” est un thème récurrent, à tort ou à raison, de la  littérature  sur les ”marchands de sommeil ” et, à ce titre, les hôtels meublés ont souvent une mauvaise réputation, souvent mais pas toujours méritée. Les « hôtels meublés », comme les ” garnis ” ont aussi un parfum du XIX° siècle, et à ce titre sont souvent considérés comme des ”reliques”  à supprimer dans un louable souci de sécurité ou de salubrité …..ainsi que d’économie des deniers publics.

Au demeurant, aujourd’hui, les ”hôtels meublés” au sens traditionnel du terme (”hôtels de préfecture” homologués comme tels) n’existent plus sur le plan juridique ou administratif (le dernier régime déclaratif des ”cartes jaunes” de la ville de Paris est tombé récemment par annulation du juge administratif, car sans fondement juridique). Il subsiste cependant encore des baux commerciaux d’”hôtels meublés”, mais eux aussi en voie de disparition progressive. Mais reste que de très nombreux hôtels accueillent, à titre d’activité principale ou non, des résidents permanents, ou quasi permanents, y compris par une offre d’hébergement d’urgence ou temporaire …On parle alors encore d’une fonction d’”hôtel meublé”.

On rappelle qu’il n’est pas interdit d’habiter à l’hôtel et il est des exemples célèbres.

Les multiples relations de faits divers et d’incendies tragiques, l’utilisation massive des hôtels (et des hôtels dits meublés) par l’Etat, les départements et les communes, au  titre de l’hébergement d’urgence, des demandeurs d’asile ou de l’aide sociale à l’enfance, a propagé une image très négative des hôtels dits ”meublés”, parfois justifiée (les excès financiers comme la vétusté de certains établissements sont réels), mais pas toujours.

Les responsables publics ignorent souvent la réalité économique, sociale de ces établissements, encore davantage leur nature juridique, leur statut, celui des occupants, les moyens de l’action publique et les outils financiers disponibles.

Dans ces dernières années, conscience a commencé a être prise, chez les responsables publics, de l’utilité  sociale réelle de ces établissements, à coté des logements traditionnels ou des structures publiques d’hébergement comme les  résidences sociales (qui relèvent d’un statut de type HLM).  A émergé l’idée que ces établissements pourraient être pris en compte dans l’offre globale  de lieux d’accueil d’hébergement, hors des  systèmes publics et de leurs contraintes propres, à condition que leurs conditions de salubrité, de sécurité soient contrôlées.

Cela s’est concrétisé par la définition d’un statut des ”établissements recevant du public” (ERP) et la clarification des polices d’hygiène et de sécurité publique applicables, ainsi qu’un renforcement de la protection des résidents par la reconnaissance explicite d’un statut locatif, déjà engagée par la jurisprudence.

Parallèlement, l’offre d’une aide publique à l’amélioration de l’état de ces établissements privés, de surcroît commerciaux, n’est plus apparue comme incongrue ou illégitime, et fin 2006, l’ANAH a engagé un premier programme d’aide – sous conditions- à ces établissements hôteliers.

Enfin, outre l’idée d’aider au maintien d’un parc d’hôtels meublés en état correct, est aussi, parallèlement, apparue l’idée de promouvoir de nouvelles formes de résidences  hôtelières à vocation sociale (RHVS)

On trouvera ci-après :

La répression pénale de l’habitat indigne

  • Textes applicables
  • Jurisprudence

Divisions de logements; permis de louer et permis de diviser

La loi ALUR de 2014 a institué plusieurs dispositifs pour permettre aux collectivités locales de mieux lutter contre l’habitat indigne, tous issus d’amendements parlementaires :

  • La déclaration de mise en location, simple dispositif d’alerte et de surveillance, beaucoup moins mis en oeuvre que le « permis de louer »
  • Le permis de louer
  • Le permis de diviser

Les deux derniers sont l’un et l’autre des outils d’autorisation préalable. L’un et l’autre peuvent – séparément car il n’y a aucune conjonction entre les deux – être institués par délibération du conseil communautaire de l’EPCI ou du conseil municipal dans des périmètres justifiés par la prégnance d’un habitat indigne ou dégradé. Chaque système d’autorisation a son propre champ d’application et répond à des objectifs propres. Si le ”permis de louer” s’est rapidement répandu dans de nombreuses villes et de toutes tailles, le ”permis de diviser” a été beaucoup moins mis en œuvre.

L’autorisation préalable de division complète un texte précédent et ancien, codifié par la loi SRU de décembre 2000 sous le L111-6-1 du CCH, qui interdit certaines divisions de locaux d’habitation. Ce texte est toujours en vigueur et s’applique sur toute la France, indépendamment de l’autorisation de diviser. Il est complété par des sanctions pénales.

On trouvera ci-après :

1- Les textes applicables au permis de louer, à la déclaration préalable à la mise en location et aux divisions d’immeubles

2- Des présentations pédagogiques

3 – Notes de commentaire :

4- Jurisprudences

Opérations d’aménagement : les opérations de restauration immobilière (ORI)  procédures, expropriation, droit des occupants

Sont présentés les textes et procédures à caractère général applicables. Les spécificités des situations de copropriété sont traitées ci-après sous le thème : Les immeubles en copropriété : procédures applicables en cas d’insécurité ou d’insalubrité ainsi que dans les opérations de restauration immobilière.

On trouvera ci-après, les documents pédagogiques suivants :

Les textes applicables aux ORI

Des exemples ou modèles d’actes

Jurisprudence : une note à jour

La prise en compte du patrimoine architectural dans les procédures de police et d’aménagement

Droit de l’expropriation applicables en matière d’habitat indigne

On trouvera ci-après :

Les biens en abandon manifeste et les biens vacants et sans maitre

L’objet et les procédures relatives à ces deux catégories de biens ne doivent pas être confondus car ils visent des situations totalement différentes et les modes d’acquisition par la collectivité publique le sont également. Les biens vacants et sans maitre ainsi que les situations vacantes relèvent du code civil et du code général de la propriété des personnes publiques et sont directement intégrées dans le domaine de la collectivité compétente, alors que les immeubles en état manifeste d’abandon ne peuvent être acquis qu’après expropriation, lorsque le propriétaire n’a pas mis fin à l’état d’abandon, procédure figurant au code général des collectivités territoriales.

La loi du  21 février 2022, dite 3Ds a introduit des dispositions propres à certains périmètres opérationnels pour permettre aux collectivités locales de disposer dans des délais sensiblement raccourcis des biens vacants et sans maitre.

Ci-après les documents intéressant ces deux procédures :

Les immeubles en copropriété : procédures applicables en cas d’insécurité ou d’insalubrité ainsi que dans les opérations de restauration immobilière

On rappelle que les bâtiments sous le statut de la copropriété sont constitués de parties communes et de parties privatives dont la répartition est précisée dans le règlement de copropriété. Les parties communes constituent une indivision forcée et non différenciée entre tous les copropriétaires. Chaque copropriétaire dispose de ses parties privatives et de millièmes (ou tantièmes) de parties communes. Les parties communes sont gérées par un  syndicat des copropriétaires et la copropriété constitue une personne civile.

Une copropriété peut comporter plusieurs bâtiments sur la même assiette foncière. Le règlement de copropriété peut être commun, ou non, à ces différents bâtiments. Il peut prévoir une spécialisation des charges (art 10 de la loi ”copropriété” de 1965) ou ayant institué des parties communes spéciales (art 6-2 de la loi ”copropriété” de 1965): dans de tels cas les charges de travaux concernant un bâtiment n’incombent qu’aux copropriétaires concernés par ce seul bâtiment 

Il en est évidemment de même si les bâtiments sont administrés par des syndicats secondaires, ce qui peut être le cas dans de très grandes copropriétés. L’art 27 de la loi ”copropriété” de 1965 prévoit les conditions de création et de fonctionnement des syndicats secondaires. Ceux-ci ont la personnalité civile et fonctionnent selon les dispositions communes de la loi.

Enfin, sur le plan juridique, un lot de copropriété est juridiquement un immeuble, comportant les parties privatives et les millièmes de parties communes. Ceci a pour conséquence, notamment, qu’un lot de copropriété peut être exproprié soit dans une procédure ordinaire soit dans le cadre d’une ORI : l’expropriant entre alors dans le syndicat des copropriétaires.

Sans entrer dans le détail du droit de la copropriété, il résulte des principes rappelés ci-dessus, un certain nombre de conséquences précises quant à la régularité juridique des procédures affectant tout ou partie des bâtiments concernés.

Ceci s’applique aux arrêtés d’insécurité ou d’insalubrité affectant tout ou partie des locaux de copropriétés

Il résulte aussi du respect de ces principes, des procédures particulières en matière de restauration immobilière.

La prise en compte du statut de copropriété en matière d’insécurité ou d’insalubrité

Il faut d’abord s’assurer que les désordres constatés dans un local/logement / parties privatives constitué en un lot de copropriété ne concernent que ces parties privatives – la responsabilité en incombe alors au seul copropriétaire concerné – où si ces désordres relèvent aussi des parties communes. L’appréciation se pose surtout en matière d’insalubrité, car, en péril (insécurité liée au bâti) les désordres affectent tres généralement des parties communes. Mais, en cas de péril affectant, par exemple, des ouvertures ou des balcons, il est nécessaire de vérifier le descriptif des parties communes au règlement de la copropriété. Des lors que les désordres affectent à la fois des parties privatives et des parties communes, la procédure s’adresse a la fois au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, et au copropriétaire concerné. Les litiges entre le syndicat et le copropriétaire ne sont pas opposables aux autorités publiques, ils doivent se régler entre eux, sous l’angle de la responsabilité civile.

Si les désordres n’affectent que des parties communes, la  procédure s’adresse au syndicat des copropriétaires, en la personne du syndic.

Si la copropriété comporte plusieurs bâtiments distincts et que seul l’un d’entre eux présente des désordres (parties communes), il faut vérifier le règlement de copropriété pour savoir à qui s’adresse la procédure et l’arrêté et à qui incombe la responsabilité des travaux (avec les conséquences de droit qui s’y attachent, telle que la suspension des baux et des loyers d’habitation). En cas de pluralité de bâtiments, il est fréquent que le règlement de copropriété précise une répartition des votes et des charges par bâtiment, les seuls copropriétaires dudit bâtiment étant alors concernés par la procédure.  (charges spéciales ou parties communes spéciales)

Le statut de la copropriété a des conséquences sur les effets de droit selon les locaux affectés par les désordres :

  • Si seules les parties privatives sont concernées, l’arrêté ne s’adresse qu’au seul copropriétaire concerné, tenu d’effectuer les travaux, tenu, le cas échéant, au respect du droit des occupants. Si des travaux d’office s’imposent, seul ce copropriétaire est concerné et il est seul redevable de la créance publique afférente.
  • Si les parties communes comportent des désordres : la procédure s’adresse au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic à qui il revient d’avertir les copropriétaires. Les différents effets de droit de l’arrêté s’appliquent à tous les copropriétaires concernés, notamment la suspension des loyers et des baux, en application du statut d’indivision forcée des parties communes de  tous les copropriétaires ( CA Paris : 13/11/08; CA Paris : 22/10/09; Cass 3 civ du 20/10/ 2016 N°: 15-22680 ) Cette jurisprudence serait, évidemment, différente si le règlement de copropriété comportait la désignation de charges spéciales ou de parties communes spéciales (notamment si la copropriété comporte plusieurs bâtiments).
  • En matière de travaux afférents aux parties communes à réaliser, les travaux prescrits dans l’arrêté et les modalités de réalisation de ces travaux – obligatoires- sont votées à l’art 24 de la loi ”copropriété ” (application du b) du II) – incombent au syndicat des copropriétaires. S’ils ne sont pas exécutés du fait de la défaillance d’un ou de plusieurs copropriétaires, alors que l’assemblée générale a acté le montant des travaux et que la quote-part  de chacun a été régulièrement notifiée par le syndic et l’appel de fonds effectué, sur attestation de défaillance du syndic, le maire de la commune ou l’État peut se substituer au copropriétaire défaillant pour le montant de sa quote-part; la collectivité publique bénéficie des suretés sur le ou les  lots concernés pour garantir sa créance.
  • Pour assurer la réalisation de ces travaux le CCH et la loi ”copropriété” de 1965 prévoient les dispositions nécessaires, et, en particulier le cas de substitution de la collectivité publique au(x) seul(s) copropriétaires défaillant(s)  ainsi que le régime des astreintes applicables au(x) copropriétaire(s) défaillant(s)  où à la copropriété elle-même défaillante.

On trouvera ci-dessous :

La prise en compte du statut de copropriété en matière de restauration immobilière

On rappelle que les opérations de restauration immobilière concernent nécessairement à la totalité d’un immeuble aux fins d’habitation, assiette foncière et bâtiments annexes compris. Lorsque les bâtiments en cause sont sous le statut de la copropriété, sont donc nécessairement incluses dans la procédure les parties communes et les parties privatives. Sont donc appelés dans le déroulé de la procédure à la fois le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires individuels. En matière de travaux, sont également appelés à les réaliser à la fois le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires individuels. Pour assurer la maitrise d’ouvrage coordonnée de ces travaux et en faciliter la réalisation, la loi ”copropriété” a été amendée pour la faciliter.

Si un ou plusieurs copropriétaires ne s’engagent pas à faire les travaux déclarés d’utilité publique, leur lot comportant leurs parties privatives et leur quote-part de parties communes peut etre exproprié : l’expropriant entre donc dans la copropriété, apte alors à réaliser les travaux prévus.

Si  aucun des copropriétaires ne s’engage à réaliser les travaux déclarés d’utilité publique et que la copropriété est elle-même défaillante, c’est toute la copropriété qui peut être expropriée.

On trouvera ci-dessous :

Les financements ouverts et la fiscalité applicable

Les différents financements ouverts par l’Anah :

  • aux propriétaires privés
  • aux communes et EPCI compétents

Éléments de fiscalité

Les dispositions spécifiques aux départements d’outre-mer

  • La loi Letchimy de 2011
  • Circulaires d’application
  • Documents pédagogiques

Le droit au relogement et le relogement d’urgence

Droit au relogement : combinaison entre le DALO et les procédures relatives à l’habitat indigne

La loi du 5 mars 2007 relative au droit au logement opposable a mentionné parmi les demandeurs prioritaires d’un logement social les occupants de locaux impropres à l’habitation, insalubres ou dangereux, ainsi que les cas de suroccupation.

 Ces dispositions ne doivent pas faire obstacle à l’application des dispositions spécifiques relatives aux locaux à usage d’habitation insalubres ou dangereux qui figurent dans les textes du code de la construction et de l’habitation (CCH ) et du code de la santé publique (CSP) : arrêtés de police administrative relatifs à la sécurité des hôtels meublés, locaux impropres par nature à l’habitation, logements insalubres ou dangereux.

 L’objectif est d’appliquer dans tous les cas où la situation le justifie les procédures prévues en la matière et ne pas décharger de leurs responsabilités les propriétaires, tant en matière de travaux qu’au regard de leur obligation d’hébergement ou de relogement. En même temps, les occupants concernés  ne doivent pas subir les conséquences de la situation dûment constatée de la dangerosité ou de l’insalubrité de leur logement, mais les dispositions spécifiques du CCH et du CDP doivent être appliquées, de façon à la fois à eviter des relogements qui ne seraient pas justifiés mais, aussi, de laisser libres à l’occupation des locaux insalubres ou dangereux.

 Aussi des dispositions du CCH prévoient la coordination entre les textes applicables du DALO et les situations d’insécurité et d’insalubrité.

En effet, dans tous les cas où des demandeurs de logement social à titre prioritaire arguent que leur logement est insalubre ou dangereux, il doit être vérifié par les services compétents:

  • Si les locaux en cause sont effectivement insalubres, dangereux ou impropres à l’habitation
  • Si ces locaux sont déjà frappés d’un arrêté d’insécurité ou d’insalubrité, ou si une procédure est en cours

Dans le 1er cas, les services instructeurs doivent effectuer une visite pour évaluer le caractère insalubre ou dangereux du logement et, si oui,  faire rapport à la commission de médiation et engager les procédures nécessaires de façon à ne pas laisser libres à la location ces locaux. Selon la gravité des désordres et la situation des occupants, la commission de médiation statuera sur leur relogement.

Dans le 2eme cas, il faut rappeler l’obligation du propriétaire : réaliser les travaux prescrits par l’arrêté, assurer l’hébergement provisoire ou le relogement des occupants, selon les cas.  Selon la gravité des désordres et la situation des occupants, la commission de médiation statuera sur leur relogement. Au cas où le relogement prioritaire des occupants est reconnu, le propriétaire sera redevable de l’indemnité représentative de sa défaillance à l’État.

Ces dispositions relèvent du texte même de la loi (VII de l’art L441-2-3 du CCH) et sont explicitées dans le Guide DALO pour les commissions de médiation (Ministère chargé du logement 2017) et voir, notamment les pages 44 à 49 du guide. (Exemples de jurisprudence à l’appui).

On trouvera ci-après :

Le relogement d’urgence : le Fonds d’aide au relogement d’urgence (FARU)

Le FARU a été créé en 2006 pour une durée de 5 ans, renouvelée deux fois et résulte aujourd’hui de la loi de finances pour 2021 qui a fixé sa durée jusqu’au 31 décembre 2025.

Ce fonds, alimenté par des crédits du ministère de l’Intérieur, est destiné a apporter une aide financière aux collectivités locales, GIP, EPL (parmi lesquels les CCAS) qui assurent soit l’hébergement d’urgence soit le relogement temporaire des occupants des habitations présentant un danger pour leur sécurité ou leur santé. Cette aide financière est octroyée pour une période d’hébergement ou de relogement de 6 mois au maximum. Les locaux concernés doivent avoir fait l’objet d’une ordonnance d’expulsion ou d’évacuation, soit en application d’un arrêté de police administrative – insécurité (ex péril) ou insalubrité, sécurité des hôtels meublés – ou d’une évacuation décidée par le maire sur le fondement de sa police générale (art L2212-2 du CGCT)

N’est prévu que l’hébergement ou le relogement des occupants, à l’exception des propriétaires occupants. Cependant l’hébergement de ces derniers peut être pris en charge en cas d’évacuation faisant suite à un arrêté reconnaissant l’état de catastrophe naturelle de la commune.

Lorsque l’hébergement d’occupants de locaux d’habitation est assuré suite à un arrêté de police administrative, le propriétaire-bailleur, ou le logeur, est tenu d’assurer le remboursement des frais engagés à la personne publique qui a assuré cet hébergement (condition de droit commun prévue aux art L521-1 et suivants du CCH).

Remarques

Les textes mentionnent les situations prévues nécessitant l’hébergement ou le relogement temporaire suite à une expulsion ou une évacuation, résultant soit d’un arrêté de police spéciale (insécurité ou insalubrité) soit d’un arrêté du maire en police générale.

L’arrêté du maire de police générale peut recouvrir tous les cas d’urgence et quelle qu’en soit la cause ou le statut des occupants et ceci inclut les squatters ou les occupants expulsés par décision du juge et restés dans les lieux, visés comme ”sans droit ni titre” à l’art D2335-18 du CGCT.

Il ne faut, en effet, pas confondre expulsion et évacuation. On rappelle que l’expulsion est une privation du droit de jouissance des lieux prononcée par le juge et elle ne résulte jamais d’un arrêté de police administrative- alors qu’une évacuation est prononcée par le maire (exceptionnellement par le préfet) en cas d’urgence- mesure qui ne prive pas les occupants de leurs droits.

Il faut entendre que la nécessité d’un hébergement ou d’un relogement temporaire peut résulter, outre des cas d’expulsion ou d’évacuation cités dans la loi – d’ une interdiction temporaire (ou définitive) d’habiter suite à un arrêté d’insécurité ou d’insalubrité. Ce dernier cas figure explicitement dans la circulaire du 3 mai 2012.

Enfin, le FARU peut aussi subventionner la réalisation des travaux nécessaires pour empêcher l’accès aux locaux insalubres ou dangereux. (notamment lorsque ceux-ci concernent des locaux sous arrêté de police administrative)

L’instruction des dossiers et leur gestion sont effectuées par le préfet de département dans les conditions prévues aux art D 2335-20 et D 2335-21 (évaluation du montant total des subventions susceptibles d’être accordées, assortie de la liste des demandes retenues au titre de cette évaluation, montant arrêté par le ministère de l’Intérieur ) subventions octroyées par le préfet.

Les taux de subventions sont précisés par la circulaire du 3 mai 2012, demeurée en l’état, applicable. Le principe est que la subvention peut atteindre 100% des dépenses lorsque le propriétaire n’est pas à l’origine des mesures prises (évacuations sur la police générale du maire, squats, catastrophes naturelles…) et de 75 % lorsque les frais d’hébergement ou de relogement sont normalement à la charge des propriétaires ( cas des arrêtés de police administrative)

L’ensemble des textes relatifs au FARU figure au CGCT : art L2335-15 et art D. 2335-17 à D 2335-21.

On trouvera ci-dessous :

Différentes références juridiques utiles aux procédures de traitement de l’habitat indigne

  • Note de jurisprudence : exemples utiles en matière de DUP et de cessebilité
  • Les conditions de cession des biens expropriés dans différents cas intéressant l’habitat indigne (renvoi à la question parlementaire). La question des modes de cession de biens expropriés dans le cadre des procédures de restauration immobilière ou de biens en abandon manifeste s’est posée dans la mesure où, si les conditions de cession sont bien prévues par la loi, le cahier des charges type n’a pas été publié. A cette situation, le gouvernement/ministère de la justice a répondu à la question écrite (QE) ci-jointe.

II- 2- Les instructions, circulaires et guides utiles au traitement de l’habitat indigne ou dégradé ; on trouvera ci-après une sélection de textes et documents toujours d’actualité

1- Des instructions et circulaires intéressant :

Directement la lutte contre l’habitat indigne :

Ou indirectement, notamment au plan opérationnel :

2- Des guides ou documents divers

Intéressant spécifiquement le traitement de l’habitat indigne :

Documentation utile de l’ANAH (une sélection, non exhaustive; voir aussi sur www.Anah.fr)

Autres guides utiles