Nancy BOUCHÉ est experte pour Sites & Cités, inspectrice générale de l’équipement honoraire et présidente honoraire du Pôle national de Lutte contre l’Habitat Indigne.
LE TRAITEMENT DE L’HABITAT INDIGNE OU DÉGRADÉ DANS LES QUARTIERS HISTORIQUES ET D’HABITAT PRIVÉ
Les notes et commentaires sont écrits sous la responsabilité de l’auteur et n’engagent pas la responsabilité de Sites et Cités remarquables de France
Inspectrice générale de l’équipement, présidente du Pôle national de lutte contre l’habitat indigne de 2002 à 2009, membre pendant 30 ans de la Commission nationale des secteurs sauvegardés, secrétaire générale puis vice-présidente d’ICOMOS-France, Nancy Bouché est une spécialiste du patrimoine urbain et de l’habitat indigne.
Elle poursuit aujourd’hui une activité professionnelle et associative sur les questions de patrimoine urbain et de traitement opérationnel de l’habitat indigne ou dégradé, en Métropole et Outre-mer. Elle apporte son expertise auprès d’institutions publiques et de collectivités territoriales et assure de nombreuses actions de formation.
Nancy Bouché a développé et enrichi notre base documentaire sur le sujet. Elle intervient lors de nos travaux sur les questions relatives à la réhabilitation de l’habitat dans quartiers historiques. Elle collabore avec nous sur le suivi des évolutions législatives et réglementaires sur ces sujets.
Elle assure en particulier, le suivi de tout ce qui intéresse l’habitat indigne et à ce titre, engage une mise à jour complète, comportant, pour chaque item en tant que de besoin, textes juridiques, questions écrites, modèles d’arrêté ou de courrier, commentaires, analyses de jurisprudence, questions-réponses et documents pédagogiques.
INTRODUCTION ET REPÈRES HISTORIQUES
On trouvera ci-après différentes notes ou interventions de Nancy Bouché, sur les aspects historiques de l’intervention publique dans les quartiers historiques et d’habitat privé, utiles pour éclairer la problématique d’aujourd’hui.
3 notes :
ACTUALITÉS
Annulation partielle du décret du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés, qui a remplacé le RSD pour les locaux d’habitation.
Par un arrêt du 29 aout 2024, le Conseil d’Etat a annulé la sous-section 2 du décret, relative aux caractéristiques des locaux propres à l’habitation, laquelle définit, en particulier, les hauteurs sous plafond, les sous-sols et combles, le volume habitable, l’éclairement naturel. L’annulation est fondée sur le défaut d’avis du Haut conseil de santé publique (HCSP) sur la version publiée du décret, le HCSP ayant été saisi d’un projet plus « protecteur », notamment sur des dispositions importantes relevées par le Conseil d’Etat. Le ministère de la santé, compétent en l’espèce puisqu’il s’agit d’un texte pris en application du code de la santé publique, va devoir se remettre à l’ouvrage, sachant que ce décret, fortement contesté, devra vraisemblablement faire l’objet de nouveaux arbitrages interministériels.
Suite au rapport remis par M. Hanotin, maire de Saint Denis et Mme Lute, maire de Mulhouse, au ministre en charge du Logement le 23 octobre 2023, Mission relative aux outils d’habitat et d’urbanisme à créer ou améliorer pour renforcer la lutte contre l’habitat indigne, une LOI n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement a été promulguée.
En ce qui concerne plus précisément la lutte contre l’habitat indigne et dans l’attente de divers compléments et explications, on trouvera ci-joint une courte note de Maitre Stéphanie Jacq Moreau- avocate spécialisée sur ces questions-axée sur les novations en matière de police de l’habitat.
On trouvera, enfin ci-après, mis à jour, les principaux textes consolidés du CCH relatifs au traitement de l’habitat dégradé :
- aux procédures de traitement de l’insalubrité et de mise en sécurité
- au droit des occupants
- à la déclaration de mise en location et à l’autorisation de mise en location
- aux divisions d’immeubles
- aux opérations de restauration immobilière
- aux modalités d’expropriation des immeubles sous arrêté de police à titre irrémédiable et à titre remédiable
Partie I
En partie I, on trouvera des éléments de base, de cadrage et des définitions utiles :
Notions de base et présentation des divers modes d’intervention selon les situations à traiter :
- Des notions générales de droit relatives aux statuts de propriété et d’occupations
- Une note sur le cas particulier des SCI
- Des définitions générales relatives à l’habitat : indigne, dégradé, non décent : de quoi parle-t-on ?
- Une présentation des polices applicables à l’habitat
- Une présentation synthétique des outils et actions sur les immeubles dégradés
- Un tableau comparatif des outils de police et d’aménagement
- Droits des occupants dans les opérations d’aménagement et les situations de police
On trouvera ci-après :
Les éléments de documentation antérieurs à la loi ELAN du 23 novembre 2018 et à l’ordonnance du 16 septembre 2020 visant à améliorer et renforcer la lutte contre l’habitat indigne, fichiers dits ”historiques”, encore applicables aux situations anciennes, utiles sur le fond mais obsolètes sur le plan des procédures :
Partie II
La partie II est ouverte sur un certain nombre de thèmes qui seront renseignés au fur et à mesure de la mise à jour. Elle inclut les instructions, circulaires et guides utiles à l’intervention publique dans les quartiers d’habitat dégradé.
II-1 – Documents et textes utiles mis à jour progressivement et organisés par sous-thèmes
Le droit à un logement décent
Définition
Le droit a un logement décent a été défini à l’art 6 de la loi ”bailleurs locataires” de 1989 et introduit par la loi SRU du 14/12/2000. Le logement est décent lorsqu’il ne porte pas atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants et qu’il répond a un minimum d’équipements, ces éléments étant précisés par un décret du 30 janvier 2002. La notion de décence ne s’applique qu’aux situations locatives, visées par la loi de 1989, mais aussi toutes les autres, telles que des baux annexes à une exploitation agricole ou inclus dans un bail commercial, en application de l’art 1719 du code civil.
Les critères de décence ne s’appliquent qu’aux parties privatives louées par un copropriétaire bailleur.
Le contenu de la décence d’un logement a été élargi à des critères de performance énergétique, renforcés par la loi dite ”climat et résilience” du 22/08/2021.
Une procédure est ouverte aux bailleurs et locataires en cas de litige devant la commission de conciliation. L’un et l’autre peut saisir le juge judiciaire pour dénoncer ou récuser une situation de non décence du logement.
Enfin, la décence du logement est une condition pour bénéficier de l’allocation logement.(AL) Si la caisse d’allocation familiale (CAF) ou de mutualité sociale agricole (MSA) constate l’absence de décence du logement, elle engage une procédure de consignation de l’AL pendant une durée maximale de 18 mois, permettant au bailleur de faire les travaux nécessaires; durant cette période, le locataire n’est tenu qu’à régler le résiduel de son loyer.
Textes applicables
Les articles utiles de la loi de 1989 : art 6, 20, 20-1 et 24-1
Le code civil – logement décent
Un projet de décret pris pour l’application des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de l’article 160 de la loi Climat et Résilience ayant trait aux caractéristiques de la décence énergétique d’un logement est en cours. Jusqu’à ce jour, les contrats de location conclus à compter de 2023, doivent respecter un seuil de consommation de 450 kWh/m²/an d’énergie finale (classés au plus F) pour être ”décents” (décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021). Mais la légalisation du diagnostic de performance énergétique (DPE) par la loi ”Climat et Résilience” a pour incidence de relever les critères de décence. À partir de 1er janvier 2025, le logement décent sera non plus défini sur la base d’un seuil maximal de consommation d’énergie finale, mais en fonction d’un niveau de performance énergétique minimal (au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation-CCH) défini par décret ( en attente) et selon le calendrier prévisionnel suivant : le niveau de performance d’un logement décent devra atteindre au moins la classe F à compter du 1er janvier 2025, la classe E à compter du 1er janvier 2028 et la classe D à compter du 1er janvier 2034. Outre-mer, il faudra atteindre au moins la classe F à partir du 1er janvier 2028, puis au moins la classe E à compter du 1er janvier 2031. La loi fait donc basculer dans l’indécence la location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034.
Qu’en est-il si les travaux sont impossibles à réaliser, compte tenu, notamment, de l’état technique ou architectural de l’immeuble considéré, et dans le cas de copropriété ?
La loi Climat et Résilience prévoit le cas où les travaux nécessaires pour atteindre les seuils fixés sont impossibles à réaliser, lorsque le logement « est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales » – qui seront précisées par décret.
Dans le cas des immeubles en copropriété, lorsque les travaux nécessaires portent sur les parties communes et relèvent de la compétence du syndicat des copropriétaires, la loi précise que le copropriétaire est exempté de l’obligation de décence du logement qu’il loue s’il peut démontrer qu’il a en vain fait les démarches nécessaires vis-à-vis de la copropriété.
Les textes utiles du CCH relatifs à l’allocation logement :
Jurisprudence
Insalubrité, insécurité dans l’habitat – procédures et mise en œuvre
DOCUMENTS DE TRAVAIL
On trouvera ci-après les documents suivants :
- Les textes applicables en matière d’insécurité publique et d’insalubrité – parties législatives et réglementaires du code de la construction et de l’habitation , parties législatives et réglementaires du code de la santé publique, partie insalubrité et partie lutte contre le plomb et codification du nouveau décret RSHS du 29 juillet 2023
- Le texte du code civil relatif à l’hypothèque légale spéciale applicable pour garantir la créance publique issue de l’exécution de travaux d’office, hypothèque qui a remplacé le privilège immobilier spécial du 8° de l’ancien art 2374 du code civil.
- Le texte du code de commerce qui prévoit la publicité au registre des suretés des arrêtés d’insécurité, d’insalubrité et de sécurité incendie intéressant les immeubles où sont exploités des fonds de commerce à des fins d’hébergement
On trouvera ci-après :
- Deux documents pédagogiques relatifs à la réalisation des travaux : astreintes et travaux d’office
MODÈLES D’ACTES :
- La mise en sécurité (ex péril) des éléments bâtis : lettre contradictoire, arrêté ordinaire de mise en sécurité, arrêté d’urgence en insécurité
Il est rappelé à ce titre, qu’il n’existe pas de mainlevée d’un arrêté de mise en sécurité urgent non plus que de péril imminent, lorsque seuls les travaux provisoires et confortatifs prescrits par l’arrêté ont été effectués par le propriétaire. Il est simplement pris acte de la réalisation de ces travaux, la mise en sécurité pérenne nécessitant quasiment toujours la prise d’un arrêté de mise en sécurité ordinaire. L’autorité administrative ne peut prendre un arrêté de mainlevée de péril ou de mise en sécurité suite à un arrêté d’urgence que si le propriétaire a réalisé des travaux au-delà des prescriptions de l’arrêté d’urgence, travaux qui ont fin à tout risque ou danger.
Ces rappels sont particulièrement importants tant pour assurer la sécurité publique que vis-à-vis des occupants lorsque les bâtiments sous arrêté d’urgence sont habités : en effet, sans mainlevée définitive de l’arrêté, constatant la réalisation de travaux pérennes – et non provisoires- sur le bâtiment, les occupants bénéficient toujours de la suspension des loyers et de leurs baux, même si les occupants sont restés ou revenus dans les lieux.
- La mise en sécurité des équipements communs des immeubles collectifs à usage d’habitation : lettre contradictoire « équipements communs« , arrêté ordinaire « équipements communs »; arrêté d’urgence « équipements communs »
- Arrêté de mainlevée d’un arrêté de mise en sécurité ”équipements communs” procédure ordinaire
- Arrêté de mainlevée d’un arrêté de mise en sécurité ”équipements communs” en procédure d’urgence
Les mêmes remarques que ci-dessus s’appliquent aux arrêtés de mise en sécurité, urgents et non urgents, des équipements communs des immeubles collectifs d’habitation.
- Le traitement de l’insalubrité : lettre contradictoire, arrêté d’urgence
REMARQUES RELATIVES A TOUS LES ARRÊTÉS AFFECTANT DES IMMEUBLES HABITES AU REGARD DES DROITS DES OCCUPANTS
Des lors qu’un immeuble ou un logement, sous quelque procédure que ce soit, est occupé par des personnes y résidant et qui bénéficient des protections visées aux articles L521-1 et suivants du CCH, doit être maintenue la formule de rappel des droits des occupants. Il n’appartient jamais à une autorité administrative d’évaluer le caractère de bonne foi ou non des occupants, quels que soient les dires ou les documents apportés par le propriétaire. Ce caractère de bonne foi concerne les rapports de droit privé entre le bailleur et l’occupant; en cas de litige, c’est le juge qui statue, jamais l’administration. Le fait de rappeler dans un arrêté les articles L521-1 et suivants du CCH relatifs au droit des occupants n’est jamais une cause de nullité de l’arrêté. La bonne foi de l’occupant ne peut être prise en compte par l’autorité administrative qu’au moment de l’obligation de relogement ou d’hébergement temporaire qui lui incombe, suite à la défaillance du bailleur ou à sa contestation, et au vu d’un jugement devenu définitif ayant statué sur cette bonne foi.
REMARQUES RELATIVES AUX NOTIFICATIONS DES ARRÊTÉS AFFECTANT DES IMMEUBLES HABITES
Les arrêtés doivent être notifiés aux propriétaires et aux occupants, mais une notification sèche est parfois peu compréhensible pour des populations modestes ou peu aptes à comprendre du droit…aussi est-il fortement conseillé de rédiger les notifications en termes clairs rappelant les droits et obligations de chacun dans les mêmes termes : rappel de la suspension des loyers, sauf charges (et sauf pour les locaux impropres par nature à l’habitation) et de la suspension des baux, rappel de l’obligation d’hébergement provisoire ou de relogement (selon le cas). Les sanctions pénales encourues peuvent être rappelées au logeur. Ces précautions permettent d’éviter au maximum les pressions de certains logeurs indélicats vis-à-vis des occupants, notamment pour continuer à se faire payer au noir… ou pour s’en ”débarrasser” …
NOTES TECHNIQUES ET JURIDIQUES- ANALYSES DE JURISPRUDENCE
Une note technique et juridique relative aux travaux d’office
Une note de jurisprudence générale en matière de péril/insécurité
Une note de jurisprudence générale en matière d’insalubrité
Une note de jurisprudence sur les locaux impropres par nature à l’habitation
Droit des occupants dans les situations d’insalubrité ou insécurité
On trouvera ci-après :
- Un document pédagogique intitulé « le droit des occupants »
- Un comparatif des textes applicables, avant et après l’ordonnance de 2020 et la loi « habitat dégradé du 9 avril 2024
- Une note de jurisprudence relative au droit des occupants
- Deux réponses à 2 questions écrites : l’une sur le non droit au relogement des propriétaires occupants et l’autre sur le droit au relogement des étrangers en situation irrégulière
Les hôtels meublés
La question des ”hôtels meublés” est un thème récurrent, à tort ou à raison, de la littérature sur les ”marchands de sommeil ” et, à ce titre, les hôtels meublés ont souvent une mauvaise réputation, souvent mais pas toujours méritée. Les « hôtels meublés », comme les ” garnis ” ont aussi un parfum du XIX° siècle, et à ce titre sont souvent considérés comme des ”reliques” à supprimer dans un louable souci de sécurité ou de salubrité …..ainsi que d’économie des deniers publics.
Au demeurant, aujourd’hui, les ”hôtels meublés” au sens traditionnel du terme (”hôtels de préfecture” homologués comme tels) n’existent plus sur le plan juridique ou administratif (le dernier régime déclaratif des ”cartes jaunes” de la ville de Paris est tombé récemment par annulation du juge administratif, car sans fondement juridique). Il subsiste cependant encore des baux commerciaux d’”hôtels meublés”, mais eux aussi en voie de disparition progressive. Mais reste que de très nombreux hôtels accueillent, à titre d’activité principale ou non, des résidents permanents, ou quasi permanents, y compris par une offre d’hébergement d’urgence ou temporaire …On parle alors encore d’une fonction d’”hôtel meublé”.
On rappelle qu’il n’est pas interdit d’habiter à l’hôtel et il est des exemples célèbres.
Les multiples relations de faits divers et d’incendies tragiques, l’utilisation massive des hôtels (et des hôtels dits meublés) par l’Etat, les départements et les communes, au titre de l’hébergement d’urgence, des demandeurs d’asile ou de l’aide sociale à l’enfance, a propagé une image très négative des hôtels dits ”meublés”, parfois justifiée (les excès financiers comme la vétusté de certains établissements sont réels), mais pas toujours.
Les responsables publics ignorent souvent la réalité économique, sociale de ces établissements, encore davantage leur nature juridique, leur statut, celui des occupants, les moyens de l’action publique et les outils financiers disponibles.
Dans ces dernières années, conscience a commencé a être prise, chez les responsables publics, de l’utilité sociale réelle de ces établissements, à coté des logements traditionnels ou des structures publiques d’hébergement comme les résidences sociales (qui relèvent d’un statut de type HLM). A émergé l’idée que ces établissements pourraient être pris en compte dans l’offre globale de lieux d’accueil d’hébergement, hors des systèmes publics et de leurs contraintes propres, à condition que leurs conditions de salubrité, de sécurité soient contrôlées.
Cela s’est concrétisé par la définition d’un statut des ”établissements recevant du public” (ERP) et la clarification des polices d’hygiène et de sécurité publique applicables, ainsi qu’un renforcement de la protection des résidents par la reconnaissance explicite d’un statut locatif, déjà engagée par la jurisprudence.
Parallèlement, l’offre d’une aide publique à l’amélioration de l’état de ces établissements privés, de surcroît commerciaux, n’est plus apparue comme incongrue ou illégitime, et fin 2006, l’ANAH a engagé un premier programme d’aide – sous conditions- à ces établissements hôteliers.
Enfin, outre l’idée d’aider au maintien d’un parc d’hôtels meublés en état correct, est aussi, parallèlement, apparue l’idée de promouvoir de nouvelles formes de résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS)
On trouvera ci-après :
- Un document pédagogique succinct sur les « hôtels meublés »
- Une note relative à la notion ”d’hôtel meublé”
- Une note technique et juridique avec des éléments de jurisprudence relative au droit des occupants
- Une note relative aux polices applicables aux ”hôtels meublés”
- Les textes utiles afférents : relatif aux ERP d’hébergement, relatif au statut des occupants ainsi que le texte du code de commerce qui prévoit la publicité au registre des suretés des arrêtés d’insécurité, d’insalubrité et de sécurité incendie intéressant les immeubles où sont exploités des fonds de commerce à des fins d’hébergement
- Un modèle d’arrêté de police de sécurité publique ”incendie et risques de panique” applicable aux hôtels meublés dans les situations justifiant une interdiction d’habiter ou sous peine de fermeture de l’établissement
- Les financements ouverts
La répression pénale de l’habitat indigne
On trouvera ci-après :
Les principaux textes utiles définissant les infractions et leurs peines applicables :
Une note de jurisprudence pénale
Pour une bonne compréhension des mécanismes de la répression pénale des faits d’habitat indigne, on peut aussi se référer au guide pénal de la DIHAL/PNLHI) ainsi qu’au guide pratique du recours au procureur de la République de la DIHAL/PNLHI.
Ces deux guides, même s’ils datent de 2011, conservent toute leur pertinence, sachant que les références législatives ont été modifiées et partiellement complétées par la loi ELAN et l’ordonnance de septembre 2020.
Divisions de logements; permis de louer et permis de diviser
La loi ALUR de 2014 a institué plusieurs dispositifs pour permettre aux collectivités locales de mieux lutter contre l’habitat indigne, tous issus d’amendements parlementaires :
- La déclaration de mise en location, simple dispositif d’alerte et de surveillance, beaucoup moins mis en oeuvre que le « permis de louer »
- Le permis de louer
- Le permis de diviser
Les deux derniers sont l’un et l’autre des outils d’autorisation préalable. L’un et l’autre peuvent – séparément car il n’y a aucune conjonction entre les deux – être institués par délibération du conseil communautaire de l’EPCI ou du conseil municipal dans des périmètres justifiés par la prégnance d’un habitat indigne ou dégradé. Chaque système d’autorisation a son propre champ d’application et répond à des objectifs propres. Si le ”permis de louer” s’est rapidement répandu dans de nombreuses villes et de toutes tailles, le ”permis de diviser” a été beaucoup moins mis en œuvre.
L’autorisation préalable de division complète un texte précédent et ancien, codifié par la loi SRU de décembre 2000 sous le L111-6-1 du CCH, qui interdit certaines divisions de locaux d’habitation. Ce texte est toujours en vigueur et s’applique sur toute la France, indépendamment de l’autorisation de diviser. Il est complété par des sanctions pénales.
La loi « habitat dégradé » du 9 avril 2024 a supprimé l’obligation pour l’EPCI de disposer d’un PLH applicable pour pouvoir instituer le « permis de louer » ainsi qu’aux communes par voie de conséquence. La même loi a transféré aux collectivités le pouvoir d’édicter les sanctions et de bénéficier directement du produit des amendes administratives. Enfin, la loi a introduit un droit de visite des logements lors de l’instruction des dossiers, ce qui est indispensable pour l’efficacité du dispositif.
On trouvera ci-après :
1- Les textes applicables à la déclaration de mise en location, à l’autorisation de mise en location et aux divisions d’immeubles
De plus, la loi « habitat dégradé » du 9 avril 2024 a ouvert à titre expérimental, en son article 33, la possibilité pour la commune ou l’EPCI ayant institué un périmètre de « permis de louer » de refuser sa délivrance ou la soumettre à des mesures ou travaux, lorsqu’elle s’applique à des colocations à baux multiples c’est-à-dire a des colocations-divisions, au vu de l’état des logements et des baux, si ceux-ci ne permettent pas un habitat digne. On trouvera le texte ci-joint.
2- Des présentations pédagogiques
- sur le permis de louer
- sur le contrôle des divisions : quels outils disponibles ?
3 – Notes de commentaire :
- Une note sur le permis de louer, pour quoi faire ?
- Une note sur les colocations-divisions
4- Jurisprudences
- Permis de louer (aucun arrêt d’appel ou de cassation à ce jour)
- Divisions illégales : Éléments de jurisprudence relatifs aux divisions illégales
Opérations d’aménagement : les opérations de restauration immobilière (ORI) procédures, expropriation, droit des occupants
Sont présentés les textes et procédures à caractère général applicables. Les spécificités des situations de copropriété sont traitées ci-après sous le thème : Les immeubles en copropriété : procédures applicables en cas d’insécurité ou d’insalubrité ainsi que dans les opérations de restauration immobilière.
On trouvera ci-après, les documents pédagogiques suivants :
- Une définition et une présentation des opérations de restauration immobilière : champ et procédures
- Le droit des occupants dans les opérations d’aménagement
- Les conditions de cession des biens expropriés en restauration immobilière
- Des éléments opérationnels : L’instruction de l’ANAH de 2014 sur les opérations de RHI et THIRORI , précisée et mise à jour par le guide méthodologique de l’ANAH (2022) intitulé : ” Les modalités de financement de l’Anah dans les opérations de recyclage RHI et THIRORI”, et une présentation de la fiscalité applicables
Les textes applicables aux ORI
Des exemples ou modèles d’actes
- Exemple d’arrêté de DUP de restauration immobilière
- Exemple d’arrêté du maire / président de l’EPCI compétent, arrêtant le programme des travaux, arrêté postérieur à la DUP et précédant l’enquête parcellaire
- Exemple de lettre de notification de l’enquête parcellaire
Jurisprudence : une note à jour
Un commentaire : en cas d’immeubles d’habitation totalement vacants et manifestement inentretenus, il peut être plus rapide et plus efficace d’agir via la procédure d’abandon manifeste des articles L2243-1 et suivants du CGCT plutôt que par ORI.
Droit de l’expropriation applicables en matière d’habitat indigne
La loi « habitat dégradé » du 9 avril 2024 a assez sensiblement modifié le droit applicable en la matière :
- en éclaircissant certains points de la procédure d’expropriation des immeubles pouvant être qualifiés d’irrémédiables » par un arrêté de police (sécurité/insalubrité) dite en « Loi Vivien »
- en instituant une nouvelle procédure d’expropriation des immeubles sous arrêté de police dits « remédiables », procédure dérogatoire du droit commun, reprenant les éléments de procédure de la « loi Vivien »
On trouvera ci-joint un document pédagogique présentant ces nouvelles dispositions.
On trouvera ci-après :
- Les textes spécifiques relatifs à l’expropriation des immeubles dits « irrémédiables » et à l’expropriation des immeubles dits « remédiables »
- Une note spécifique relative à l’application de la « loi Vivien » avec des éléments de jurisprudence
- Des modèles d’actes ou d’exemples : un modèle d’arrêté préfectoral de DUP « vivien »
- Tableau comparatif du code de l’expropriation – Partie « loi Vivien »
Les biens en abandon manifeste et les biens vacants et sans maitre
L’objet et les procédures relatives à ces deux catégories de biens ne doivent pas être confondus car ils visent des situations totalement différentes et les modes d’acquisition par la collectivité publique le sont également. Les biens vacants et sans maitre ainsi que les situations vacantes relèvent du code civil et du code général de la propriété des personnes publiques et sont directement intégrées dans le domaine de la collectivité compétente, alors que les immeubles en état manifeste d’abandon ne peuvent être acquis qu’après expropriation, lorsque le propriétaire n’a pas mis fin à l’état d’abandon, procédure figurant au code général des collectivités territoriales.
La loi du 21 février 2022, dite 3Ds a introduit des dispositions propres à certains périmètres opérationnels pour permettre aux collectivités locales de disposer dans des délais sensiblement raccourcis des biens vacants et sans maitre.
Ci-après les documents intéressant ces deux procédures :
- Un document pédagogique relatif aux biens vacants et sans maitre
- Les textes applicables aux biens vacants et sans maitre
- Note d’information du ministère de l’Intérieur /Collectivités locales » les biens sans maitre »
- Modèle d’arrêté constatant l’absence de maitre d’un bien
- Modèle de délibération DÉCIDANT L’INCORPORATION D’UN BIEN SANS MAITRE DANS LE DOMAINE COMMUNAL
- Note relative aux successions vacantes et successions en déshérence
- Un document pédagogique relatif aux biens en état manifeste d’abandon
- Les textes applicables aux biens en état manifeste d’abandon
- Une note de jurisprudence relative aux biens en abandon manifeste
- Les conditions de cession des biens en état manifeste d’abandon
- Un tableau comparatif des procédures d’abandon manifeste et de restauration immobilière
Les immeubles en copropriété : procédures applicables en cas d’insécurité ou d’insalubrité ainsi que dans les opérations de restauration immobilière
On rappelle que les bâtiments sous le statut de la copropriété sont constitués de parties communes et de parties privatives dont la répartition est précisée dans le règlement de copropriété. Les parties communes constituent une indivision forcée et non différenciée entre tous les copropriétaires. Chaque copropriétaire dispose de ses parties privatives et de millièmes (ou tantièmes) de parties communes. Les parties communes sont gérées par un syndicat des copropriétaires et la copropriété constitue une personne civile.
Une copropriété peut comporter plusieurs bâtiments sur la même assiette foncière. Le règlement de copropriété peut être commun, ou non, à ces différents bâtiments. Il peut prévoir une spécialisation des charges (art 10 de la loi ”copropriété” de 1965) ou ayant institué des parties communes spéciales (art 6-2 de la loi ”copropriété” de 1965): dans de tels cas les charges de travaux concernant un bâtiment n’incombent qu’aux copropriétaires concernés par ce seul bâtiment
Il en est évidemment de même si les bâtiments sont administrés par des syndicats secondaires, ce qui peut être le cas dans de très grandes copropriétés. L’art 27 de la loi ”copropriété” de 1965 prévoit les conditions de création et de fonctionnement des syndicats secondaires. Ceux-ci ont la personnalité civile et fonctionnent selon les dispositions communes de la loi.
Enfin, sur le plan juridique, un lot de copropriété est juridiquement un immeuble, comportant les parties privatives et les millièmes de parties communes. Ceci a pour conséquence, notamment, qu’un lot de copropriété peut être exproprié soit dans une procédure ordinaire soit dans le cadre d’une ORI : l’expropriant entre alors dans le syndicat des copropriétaires.
Sans entrer dans le détail du droit de la copropriété, il résulte des principes rappelés ci-dessus, un certain nombre de conséquences précises quant à la régularité juridique des procédures affectant tout ou partie des bâtiments concernés.
Ceci s’applique aux arrêtés d’insécurité ou d’insalubrité affectant tout ou partie des locaux de copropriétés
Il résulte aussi du respect de ces principes, des procédures particulières en matière de restauration immobilière.
La prise en compte du statut de copropriété en matière d’insécurité ou d’insalubrité
Il faut d’abord s’assurer que les désordres constatés dans un local/logement / parties privatives constitué en un lot de copropriété ne concernent que ces parties privatives – la responsabilité en incombe alors au seul copropriétaire concerné – où si ces désordres relèvent aussi des parties communes. L’appréciation se pose surtout en matière d’insalubrité, car, en péril (insécurité liée au bâti) les désordres affectent tres généralement des parties communes. Mais, en cas de péril affectant, par exemple, des ouvertures ou des balcons, il est nécessaire de vérifier le descriptif des parties communes au règlement de la copropriété. Des lors que les désordres affectent à la fois des parties privatives et des parties communes, la procédure s’adresse a la fois au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, et au copropriétaire concerné. Les litiges entre le syndicat et le copropriétaire ne sont pas opposables aux autorités publiques, ils doivent se régler entre eux, sous l’angle de la responsabilité civile.
Si les désordres n’affectent que des parties communes, la procédure s’adresse au syndicat des copropriétaires, en la personne du syndic.
Si la copropriété comporte plusieurs bâtiments distincts et que seul l’un d’entre eux présente des désordres (parties communes), il faut vérifier le règlement de copropriété pour savoir à qui s’adresse la procédure et l’arrêté et à qui incombe la responsabilité des travaux (avec les conséquences de droit qui s’y attachent, telle que la suspension des baux et des loyers d’habitation). En cas de pluralité de bâtiments, il est fréquent que le règlement de copropriété précise une répartition des votes et des charges par bâtiment, les seuls copropriétaires dudit bâtiment étant alors concernés par la procédure. (charges spéciales ou parties communes spéciales)
Le statut de la copropriété a des conséquences sur les effets de droit selon les locaux affectés par les désordres :
- Si seules les parties privatives sont concernées, l’arrêté ne s’adresse qu’au seul copropriétaire concerné, tenu d’effectuer les travaux, tenu, le cas échéant, au respect du droit des occupants. Si des travaux d’office s’imposent, seul ce copropriétaire est concerné et il est seul redevable de la créance publique afférente.
- Si les parties communes comportent des désordres : la procédure s’adresse au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic à qui il revient d’avertir les copropriétaires. Les différents effets de droit de l’arrêté s’appliquent à tous les copropriétaires concernés, notamment la suspension des loyers et des baux, en application du statut d’indivision forcée des parties communes de tous les copropriétaires ( CA Paris : 13/11/08; CA Paris : 22/10/09; Cass 3 civ du 20/10/ 2016 N°: 15-22680 ) Cette jurisprudence serait, évidemment, différente si le règlement de copropriété comportait la désignation de charges spéciales ou de parties communes spéciales (notamment si la copropriété comporte plusieurs bâtiments).
- En matière de travaux afférents aux parties communes à réaliser, les travaux prescrits dans l’arrêté et les modalités de réalisation de ces travaux – obligatoires- sont votées à l’art 24 de la loi ”copropriété ” (application du b) du II) – incombent au syndicat des copropriétaires. S’ils ne sont pas exécutés du fait de la défaillance d’un ou de plusieurs copropriétaires, alors que l’assemblée générale a acté le montant des travaux et que la quote-part de chacun a été régulièrement notifiée par le syndic et l’appel de fonds effectué, sur attestation de défaillance du syndic, le maire de la commune ou l’État peut se substituer au copropriétaire défaillant pour le montant de sa quote-part; la collectivité publique bénéficie des suretés sur le ou les lots concernés pour garantir sa créance.
- Pour assurer la réalisation de ces travaux le CCH et la loi ”copropriété” de 1965 prévoient les dispositions nécessaires, et, en particulier le cas de substitution de la collectivité publique au(x) seul(s) copropriétaires défaillant(s) ainsi que le régime des astreintes applicables au(x) copropriétaire(s) défaillant(s) où à la copropriété elle-même défaillante.
On trouvera ci-dessous :
- Les textes utiles : du CCH en matière de procédure ainsi que des articles de loi « copropriété » de 1965
- Un guide de la DIHAL (2014) : mise en œuvre des procédures dans les copropriétés, Bien qu’ancien et antérieur à plusieurs réformes, ce guide répond à beaucoup de questions pratiques et conserve son utilité. Certaines assertions, telles que la non application systématique de la suspension des loyers en cas d’arrêté ne concernant que des parties communes sont inexactes, car la jurisprudence a tranché cette question, comme évoqué plus haut.
La prise en compte du statut de copropriété en matière de restauration immobilière
On rappelle que les opérations de restauration immobilière concernent nécessairement à la totalité d’un immeuble aux fins d’habitation, assiette foncière et bâtiments annexes compris. Lorsque les bâtiments en cause sont sous le statut de la copropriété, sont donc nécessairement incluses dans la procédure les parties communes et les parties privatives. Sont donc appelés dans le déroulé de la procédure à la fois le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires individuels. En matière de travaux, sont également appelés à les réaliser à la fois le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires individuels. Pour assurer la maitrise d’ouvrage coordonnée de ces travaux et en faciliter la réalisation, la loi ”copropriété” a été amendée pour la faciliter.
Si un ou plusieurs copropriétaires ne s’engagent pas à faire les travaux déclarés d’utilité publique, leur lot comportant leurs parties privatives et leur quote-part de parties communes peut être exproprié : l’expropriant entre donc dans la copropriété, apte alors à réaliser les travaux prévus.
Si aucun des copropriétaires ne s’engage à réaliser les travaux déclarés d’utilité publique et que la copropriété est elle-même défaillante, c’est toute la copropriété qui peut être expropriée.
On trouvera ci-dessous :
Le traitement de l’habitat indigne dans les espaces protégés d’intérêt patrimonial
La prise en compte de la protection du patrimoine dans les procédures et processus du traitement de l’habitat indigne passe, en particulier, par l’intervention de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) dès lors que les mesures édictées ou travaux engagés affectent un immeuble situé dans un espace protégé, au titre d’un SPR, des abords des MH ou d’un site : son avis conforme, selon le droit commun est requis et dans certains cas, cet avis est ”simple” .
Il n’est pas le lieu ici de faire l’analyse juridique de ces avis dits simples ou conformes, mais de présenter les différents cas de figure prévus par la loi – laquelle n’est pas en espèce toujours claire.
On trouvera ci-après :
Les financements ouverts et la fiscalité applicable
Les différents financements ouverts par l’Anah :
- aux propriétaires privés
- aux communes et EPCI compétents
Éléments de fiscalité
Les dispositions spécifiques aux départements d’outre-mer
- La loi Letchimy de 2011
- Circulaires d’application
- Documents pédagogiques
Le droit au relogement et le relogement d’urgence
Droit au relogement : combinaison entre le DALO et les procédures relatives à l’habitat indigne
La loi du 5 mars 2007 relative au droit au logement opposable a mentionné parmi les demandeurs prioritaires d’un logement social les occupants de locaux impropres à l’habitation, insalubres ou dangereux, ainsi que les cas de suroccupation.
Ces dispositions ne doivent pas faire obstacle à l’application des dispositions spécifiques relatives aux locaux à usage d’habitation insalubres ou dangereux qui figurent dans les textes du code de la construction et de l’habitation (CCH ) et du code de la santé publique (CSP) : arrêtés de police administrative relatifs à la sécurité des hôtels meublés, locaux impropres par nature à l’habitation, logements insalubres ou dangereux.
L’objectif est d’appliquer dans tous les cas où la situation le justifie les procédures prévues en la matière et ne pas décharger de leurs responsabilités les propriétaires, tant en matière de travaux qu’au regard de leur obligation d’hébergement ou de relogement. En même temps, les occupants concernés ne doivent pas subir les conséquences de la situation dûment constatée de la dangerosité ou de l’insalubrité de leur logement, mais les dispositions spécifiques du CCH et du CDP doivent être appliquées, de façon à la fois à eviter des relogements qui ne seraient pas justifiés mais, aussi, de laisser libres à l’occupation des locaux insalubres ou dangereux.
Aussi des dispositions du CCH prévoient la coordination entre les textes applicables du DALO et les situations d’insécurité et d’insalubrité.
En effet, dans tous les cas où des demandeurs de logement social à titre prioritaire arguent que leur logement est insalubre ou dangereux, il doit être vérifié par les services compétents:
- Si les locaux en cause sont effectivement insalubres, dangereux ou impropres à l’habitation
- Si ces locaux sont déjà frappés d’un arrêté d’insécurité ou d’insalubrité, ou si une procédure est en cours
Dans le 1er cas, les services instructeurs doivent effectuer une visite pour évaluer le caractère insalubre ou dangereux du logement et, si oui, faire rapport à la commission de médiation et engager les procédures nécessaires de façon à ne pas laisser libres à la location ces locaux. Selon la gravité des désordres et la situation des occupants, la commission de médiation statuera sur leur relogement.
Dans le 2eme cas, il faut rappeler l’obligation du propriétaire : réaliser les travaux prescrits par l’arrêté, assurer l’hébergement provisoire ou le relogement des occupants, selon les cas. Selon la gravité des désordres et la situation des occupants, la commission de médiation statuera sur leur relogement. Au cas où le relogement prioritaire des occupants est reconnu, le propriétaire sera redevable de l’indemnité représentative de sa défaillance à l’État.
Ces dispositions relèvent du texte même de la loi (VII de l’art L441-2-3 du CCH) et sont explicitées dans le Guide DALO pour les commissions de médiation (Ministère chargé du logement 2017) et voir, notamment les pages 44 à 49 du guide. (Exemples de jurisprudence à l’appui).
On trouvera ci-après :
Le relogement d’urgence : le Fonds d’aide au relogement d’urgence (FARU)
Le FARU a été créé en 2006 pour une durée de 5 ans, renouvelée deux fois et résulte aujourd’hui de la loi de finances pour 2021 qui a fixé sa durée jusqu’au 31 décembre 2025.
Ce fonds, alimenté par des crédits du ministère de l’Intérieur, est destiné a apporter une aide financière aux collectivités locales, GIP, EPL (parmi lesquels les CCAS) qui assurent soit l’hébergement d’urgence soit le relogement temporaire des occupants des habitations présentant un danger pour leur sécurité ou leur santé. Cette aide financière est octroyée pour une période d’hébergement ou de relogement de 6 mois au maximum. Les locaux concernés doivent avoir fait l’objet d’une ordonnance d’expulsion ou d’évacuation, soit en application d’un arrêté de police administrative – insécurité (ex péril) ou insalubrité, sécurité des hôtels meublés – ou d’une évacuation décidée par le maire sur le fondement de sa police générale (art L2212-2 du CGCT)
N’est prévu que l’hébergement ou le relogement des occupants, à l’exception des propriétaires occupants. Cependant l’hébergement de ces derniers peut être pris en charge en cas d’évacuation faisant suite à un arrêté reconnaissant l’état de catastrophe naturelle de la commune.
Lorsque l’hébergement d’occupants de locaux d’habitation est assuré suite à un arrêté de police administrative, le propriétaire-bailleur, ou le logeur, est tenu d’assurer le remboursement des frais engagés à la personne publique qui a assuré cet hébergement (condition de droit commun prévue aux art L521-1 et suivants du CCH).
Remarques
Les textes mentionnent les situations prévues nécessitant l’hébergement ou le relogement temporaire suite à une expulsion ou une évacuation, résultant soit d’un arrêté de police spéciale (insécurité ou insalubrité) soit d’un arrêté du maire en police générale.
L’arrêté du maire de police générale peut recouvrir tous les cas d’urgence et quelle qu’en soit la cause ou le statut des occupants et ceci inclut les squatters ou les occupants expulsés par décision du juge et restés dans les lieux, visés comme ”sans droit ni titre” à l’art D2335-18 du CGCT.
Il ne faut, en effet, pas confondre expulsion et évacuation. On rappelle que l’expulsion est une privation du droit de jouissance des lieux prononcée par le juge et elle ne résulte jamais d’un arrêté de police administrative- alors qu’une évacuation est prononcée par le maire (exceptionnellement par le préfet) en cas d’urgence- mesure qui ne prive pas les occupants de leurs droits.
Il faut entendre que la nécessité d’un hébergement ou d’un relogement temporaire peut résulter, outre des cas d’expulsion ou d’évacuation cités dans la loi – d’ une interdiction temporaire (ou définitive) d’habiter suite à un arrêté d’insécurité ou d’insalubrité. Ce dernier cas figure explicitement dans la circulaire du 3 mai 2012.
Enfin, le FARU peut aussi subventionner la réalisation des travaux nécessaires pour empêcher l’accès aux locaux insalubres ou dangereux. (notamment lorsque ceux-ci concernent des locaux sous arrêté de police administrative)
L’instruction des dossiers et leur gestion sont effectuées par le préfet de département dans les conditions prévues aux art D 2335-20 et D 2335-21 (évaluation du montant total des subventions susceptibles d’être accordées, assortie de la liste des demandes retenues au titre de cette évaluation, montant arrêté par le ministère de l’Intérieur ) subventions octroyées par le préfet.
Les taux de subventions sont précisés par la circulaire du 3 mai 2012, demeurée en l’état, applicable. Le principe est que la subvention peut atteindre 100% des dépenses lorsque le propriétaire n’est pas à l’origine des mesures prises (évacuations sur la police générale du maire, squats, catastrophes naturelles…) et de 75 % lorsque les frais d’hébergement ou de relogement sont normalement à la charge des propriétaires ( cas des arrêtés de police administrative)
L’ensemble des textes relatifs au FARU figure au CGCT : art L2335-15 et art D. 2335-17 à D 2335-21.
On trouvera ci-dessous :
Différentes références juridiques utiles aux procédures de traitement de l’habitat indigne
- Note de jurisprudence : exemples utiles en matière de DUP et de cessebilité
- Les conditions de cession des biens expropriés dans différents cas intéressant l’habitat indigne (renvoi à la question parlementaire). La question des modes de cession de biens expropriés dans le cadre des procédures de restauration immobilière ou de biens en abandon manifeste s’est posée dans la mesure où, si les conditions de cession sont bien prévues par la loi, le cahier des charges type n’a pas été publié. A cette situation, le gouvernement/ministère de la justice a répondu à la question écrite (QE) ci-jointe.
- Note relative à la Mitoyenneté
II- 2- Les instructions, circulaires et guides utiles au traitement de l’habitat indigne ou dégradé ; on trouvera ci-après une sélection de textes et documents toujours d’actualité
1- Des instructions et circulaires intéressant :
Directement la lutte contre l’habitat indigne :
- La circulaire du ministère de la Justice du 4 octobre 2007, adressée aux procureurs. Cette circulaire fait suite aux textes de 2005 et 2006, mais pose le principe de la coordination de l’action pénale entre les Parquets et les services administratifs et instaure l’identification d’un magistrat référent compétent en matière de lutte contre l’habitat indigne.
- La note interministérielle du 5 mars 2017
- L’Instruction interministérielle relative aux astreintes applicables au traitement de l’habitat indigne du 26 octobre 2016
- L’Instruction du 15 mars 2017 relative à la désignation d’un sous-préfet référent en matière de lutte contre l’habitat indigne
- La circulaire interministérielle du 8 février 2019 relative à la coordination et au renforcement de la lutte contre l’habitat indigne
- La NOTE D’INFORMATION du directeur général de la santé N° DGS/EA2/2022/42 du 8 février 2022 relative à la mise en œuvre de l’ordonnance n° 2020-144 du 16 septembre 2020 et du décret n° 2020-1711 du 24 décembre 2020 relatifs à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations en matière d’insalubrité et son schéma d’application
Ou indirectement, notamment au plan opérationnel :
- L‘Instruction de l’Anah relative aux opérations de RHI THIRORI du 12 septembre 2014 mise à jour par le guide méthodologique de l’ANAH (2022) intitulé : ” Les modalités de financement de l’Anah dans les opérations de recyclage RHI et THIRORI”, ci-après.
- La Circulaire du 4 février 2019 — partie ORT (opérations de revitalisation du territoire)
- La circulaire relative aux OPAH et au PIG du 8 novembre 2002. Texte ancien mais toujours applicable. Voir aussi les guides pratiques de l’Anah
2- Des guides ou documents divers
Intéressant spécifiquement le traitement de l’habitat indigne :
- Le guide pratique saisine du procureur (2011- DIHAL)
- Le guide de l’hébergement et du relogement des occupants (2012- DIHAL)
- Le guide pénal (2011- DIHAL)
- Le guide relatif au traitement de l’incurie dans le logement (2013-DIHAL)
- Le guide pratique à l’usage des occupants (2011-DIHAL)
- Le guide relatif aux locaux impropres par nature à l’habitation (2016-DIHAL)
- Guide relatif à la mise en œuvre des procédures dans les copropriétés (2014-DIHAL)
NB : Les guides ci_dessus sont antérieurs à l’ordonnance de septembre 2020; ils gardent cependant une utilité bien qu’il faille se référer aux nouvelles dispositions issues de l’ordonnance
- Le guide AMF-ANIL- Ministère du logement et de la ville /DHUP/PNLHI de juin 2023 : « Le maire, le président d’intercommunalité et la lutte contre l’habitat indigne «
- La mise en sécurité des immeubles et édifices en défaut de solidité- Analyse juridique et recommandations opérationnelles – DIHAL/DHUP- décembre 2021 (annoté par Bouche-Double)
- Le guide méthodologique de l’ANAH (2022) intitulé : ” Les modalités de financement de l’Anah dans les opérations de recyclage RHI et THIRORI”
Documentation utile de l’ANAH (une sélection, non exhaustive; voir aussi sur www.Anah.fr)
- Une présentation générale de l’Anah : rôle dans la lutte contre l’habitat indigne (Figeac 2019)
- Référentiel opérations programmées
- Guide ingénierie des OPAH
- Guide du traitement de l’habitat indigne dans les opérations programmées
- Dispositifs exemples Plan initiative copropriétés
Autres guides utiles