HABITAT

S’il est commun de dire que le logement en centre ancien est délaissé dans les villes moyennes et encore plus dans les petites villes, il faut s’interroger sur les raisons de ce délaissement et rechercher les voies pour l’enrayer.

Les études ont montré que ce délaissement n’est pas lié à une ancienneté des bâtiments ou du tissu urbain. Il peut être lié à une déprise démographique mais le plus souvent à un positionnement sur le marché. On oublie trop souvent que ce marché est concurrentiel et que les armes ne sont pas égales. Les atouts du logement de périphérie paraissent nombreux : coût, confort, accessibilité, parkings, espaces verts… et, aujourd’hui, performance énergétique.

En contrepoint, le logement en quartier ancien aurait pour défaut les conflits d’usages, la rareté des espaces libres, la promiscuité, la place de la voiture, un moindre accès au soleil et à la respiration, une performance énergétique moins efficace … S’ils ne sont pas tous justifiés, ces handicaps, s’ils ne peuvent tous être résolus, doivent être compensés par des qualités que le logement neuf ne peut avoir : centralité, qualités techniques inhérentes au bâti traditionnel, qualités patrimoniales, originalités et particularité échappant aux standards, valeurs culturelles et environnementales, surfaces, réduction des déplacements, mobilités douces, etc.

Les réhabilitations classiques, banales, voire très souvent médiocres, n’ont pas changé le regard sur les quartiers anciens, n’ont pas réglé la question de la vacance, mais au contraire souvent accéléré la vétusté et l’insalubrité des logements.

Cela peut sembler paradoxal, mais l’enjeu social de ces quartiers n’est pas (que) produire du logement social mais de faire « du social à l’envers », c’est-à-dire changer le regard, attirer des catégories sociales qui ont le choix de leurs parcours résidentiels. Mais si l’on produit uniquement des logements aux standards du logement récent, le combat sera perdu d’avance, on détruira les villes anciennes sans résoudre le problème du logement.

La chance des sites patrimoniaux remarquables est de pouvoir proposer une politique de mise en valeur fondée sur un diagnostic et une connaissance des possibilités de reconquête du patrimoine et du bâti ancien. La protection du patrimoine fondé sur cette connaissance n’est pas un handicap mais bien un atout : elle permet de proposer des logements à nuls autres pareils, capables d’être désirés, et de répondre aux aspirations contemporaines.

Les travaux menés depuis une dizaine d’années dans le domaine environnemental et des performances énergétiques par le CEREMA, des bureaux d’études, des collectivités et des associations montrent, à rebours des lieux communs, la capacité du bâti traditionnel à jouer pleinement son rôle dans la transition énergétique, à condition que l’on ne le fasse pas passer sous les fourches caudines des habitudes et normes appliquées aux constructions neuves. Chaque immeuble est un cas particulier et doit être approché ainsi.

La restauration du patrimoine, la production de logements en tissu ancien relèvent de la combinaison des exigences qui peuvent apparaître de prime abord contradictoire, mais qui, cela a été prouvé dans les villes qui s’y sont engagées, permet de sauvegarder non seulement le tissu urbain mais aussi social.

 Les quartiers anciens, en particulier les quartiers anciens protégés, ont plusieurs défis à relever :

  • La dé-densification et le remembrement urbain pour régler les problèmes de salubrité et de sécurité incendie,
  • La protection du patrimoine,
  • La dimension sociale (programme des logements, mixité de l’offre),
  • L’efficience énergétique et environnementale (économie d’énergie, lutte contre les émissions de gaz à effet de serre, impacts sur l’environnement).

 

Produire du logement restauré est le seul moyen de les requalifier durablement, d’économiser de l’espace, de favoriser le commerce de proximité, de développer du lien social et un marché de l’emploi irremplaçable qualitativement (les métiers de la restauration nécessitent des savoirs faire particuliers, mémoire de l’artisanat) et quantitatif (a investissement équivalent, le logement restauré produit deux fois plus d’emplois que le logement neuf). Dans leurs quartiers anciens, les villes ont un besoin vital de faire produire du logement de qualité et de valoriser leur patrimoine mais ne peuvent seules y faire face.

L’importance de ce chantier -transversal- pour les territoires a conduit Sites et Cités remarquables de France à l’aborder régulièrement à travers plusieurs groupes de travail parmi lesquels :

  • Devenir des espaces protégés, présidé par Gérard DUCLOS maire de Lectoure,
  • Habitat et programme national des quartiers anciens dégradés, présidé par Didier HERBILLON maire de Sedan,
  • Leviers financiers et fiscaux pour l’amélioration du logement en quartiers anciens, présidé par Jean-René ETCHEGARAY maire de Bayonne
  • Requalification durable des quartiers anciens, présidé par Michel SIMON maire adjoint de Cahors,
  • Territoires et bourgs centres, présidé par Bruno MARTY maire de La Réole,

De plus, l’association anime des séminaires, des rencontres, et négocie des évolutions législatives, réglementaires ou financières avec les ministères concernés et l’appui de parlementaires.