LES COMMERCES EN CENTRE ANCIEN

Le phénomène de vacance com­mer­ciale touche de plus en plus les cen­tres villes et notam­ment les villes moyennes. Con­texte socio-économique défa­vor­able, pop­u­la­tion rési­dente qui se paupérise, pres­sion fon­cière, con­cur­rence com­mer­ciale de la périphérie, perte en équipements et ser­vices et nou­veaux modes de con­som­ma­tion, sont autant de fac­teurs qui par­ticipent à la dévi­tal­i­sa­tion com­mer­ciale des cen­tres anciens.

Or, une des car­ac­téris­tiques d’un cen­tre ancien dynamique est l’offre com­mer­ciale qu’il pro­pose. Asso­ciée à d’autres élé­ments, tels qu’une offre en loge­ments var­iée, une acces­si­bil­ité au cen­tre-ville facile et des espaces publics de qual­ité, une offre com­mer­ciale adap­tée aux enjeux et besoins actuels fait des cen­tres anciens des quartiers attrac­t­ifs. En cohérence avec les objec­tifs du site pat­ri­mo­ni­al remar­quable, le traite­ment du com­merce et de son enseigne est déjà un indice de la qual­ité de l’offre.

Penser une stratégie de revi­tal­i­sa­tion com­mer­ciale d’un cen­tre ancien amène à éla­bor­er un pro­jet de ville glob­al, trans­ver­sal et surtout pen­sé à l’échelle du ter­ri­toire. Le com­merce est avant tout une affaire de pro­fes­sion­nels mais qui dépend beau­coup de l’écrin que con­stitue la ville. La loi n° 2014–626 du 18 juin 2014 rel­a­tive à l’ar­ti­sanat, au com­merce et aux très petites entre­pris­es (loi ACTPE) va dans ce sens et ren­force la place du com­merce dans l’urbanisme en créant notam­ment le per­mis de con­stru­ire unique ten­ant lieu d’autorisation d’exploitation com­mer­ciale. Elle a égale­ment trans­for­mé le FISAC en un appel à pro­jet. De fait, seuls les « bons » pro­jets sont à même de mobilis­er des finance­ments pour enclencher cette dynamique.

Ain­si, une stratégie glob­ale doit être con­stru­ite avec les com­merçants, sur une échelle de ter­ri­toire qui est leur zone de cha­lan­dise mais aus­si les com­munes et par­ti­c­ulière­ment les inter­com­mu­nal­ités qui sont les acteurs incon­tourn­ables d’un pro­jet de revitalisation.

Sites & Cités remar­quables de France réu­nit depuis 2012 le groupe de tra­vail « Dynamiques économiques et urban­isme com­mer­cial » pour rechercher les moyens d’équilibrer les dynamiques com­mer­ciales entre cen­tre-ville et périphérie et d’inclure le com­merce dans les straté­gies d’aménagement du ter­ri­toire. Ce groupe de tra­vail, mené en parte­nar­i­at avec la Caisse des Dépôts, rassem­ble des élus et tech­ni­ciens des col­lec­tiv­ités, des pro­fes­sion­nels, des experts et représen­tants asso­ci­at­ifs. Il a pour objec­tif, à tra­vers dif­férents ate­liers, de per­me­t­tre aux mem­bres du réseau de l’association d’échanger leurs bonnes pra­tiques et exem­ples de démarch­es menées sur dif­férents ter­ri­toires, tout en s’informant sur les out­ils et dis­posi­tifs pour la revi­tal­i­sa­tion com­mer­ciale des cœurs historiques.

Le commerce dans les documents d’urbanisme et de planification

Afin de dévelop­per une stratégie glob­ale pour le ter­ri­toire prenant en compte le com­merce au même titre que l’habitat ou les déplace­ments, il est indis­pens­able que les col­lec­tiv­ités puis­sent inté­gr­er la dimen­sion com­mer­ciale dans leurs doc­u­ments d’urbanisme et de plan­i­fi­ca­tion. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’ac­cès au loge­ment et un urban­isme rénové (loi ALUR) affirme que les dis­po­si­tions d’aménagement et d’urbanisme com­mer­cial doivent être men­tion­nées dans les SCoT et PLU mais sup­prime les Doc­u­ments d’Aménagements Com­mer­ci­aux (DAC) qui pou­vaient être source d’instabilité juridique pour l’ensemble du SCoT. La loi ACTPE com­plète le démarche en intro­duisant dans le DOO du SCoT le Doc­u­ment d’Aménagement Arti­sanal et Com­mer­cial (DAAC). Ce doc­u­ment déter­mine les con­di­tions d’implantation des équipements com­mer­ci­aux qui, du fait de leur impor­tance, sont sus­cep­ti­bles d’avoir un impact sig­ni­fi­catif sur l’aménagement du ter­ri­toire et le développe­ment durable. Le DAAC localise, sans tracé à la par­celle, les secteurs d’implantation périphérique ain­si que les cen­tral­ités urbaines et peut prévoir des con­di­tions d’implantation spécifiques.

Toute­fois, la ques­tion de l’aménagement com­mer­cial est sen­si­ble et pour éviter une chute con­tentieuse de tout le SCoT, le juge peut procéder à une annu­la­tion par­tielle n’impactant que le DAAC. De nom­breuses jurispru­dences pré­cisent la portée pos­si­ble de ces doc­u­ments pour lesquels ils doit exis­ter une absence de dis­pro­por­tion de la mesure et un motif d’urbanisme. Ces con­di­tions établies, ce doc­u­ment con­stitue un pre­mier élé­ment impor­tant de l’urbanisme com­mer­cial dans le cadre d’une stratégie de rééquili­brage entre com­merce de périphérie et com­merce de centre-ville.

Le PLU per­met égale­ment d’intégrer la ques­tion du com­merce. En l’absence de SCoT, les mesures rel­a­tives au com­merce sont insérées dans les Ori­en­ta­tions d’Aménagement et de Pro­gram­ma­tion du PLU.

De plus, le règle­ment du PLU prévoit la pos­si­bil­ité d’identifier des quartiers, îlots ou voies pour lesquels doit être préservée ou dévelop­pée la diver­sité com­mer­ciale, notam­ment le com­merce de détail ou de prox­im­ité, et d’indiquer des pre­scrip­tions cor­re­spon­dantes. De même, l’article L‑121–1 per­met de préserv­er les linéaires com­mer­ci­aux en inter­dis­ant les change­ments de des­ti­na­tion du com­merce et de l’artisanat vers une autre activ­ité. Dans ces cas, les mêmes con­di­tions de non dis­pro­por­tion de la mesure et de motif d’urbanisme s’appliquent. L’intégration des ques­tions com­mer­ciales dans les doc­u­ments d’urbanisme est pri­mor­diale car le per­mis de con­stru­ire valant aujourd’hui autori­sa­tion d’exploitation com­mer­ciale doit être com­pat­i­ble avec le SCoT et le PLU.

Sites & Cités remar­quables de France développe une réflex­ion sur l’intégration du com­merce dans les doc­u­ments de plan­i­fi­ca­tion des cen­tres anciens et de leurs bassins de vie afin de par­ticiper à leur dynamique globale. 

Le droit de préemption commercial : un outil à valoriser et à simplifier 

L’article 58 de la loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entre­pris­es (PME), dite loi Dutreil et son décret d’application du 26 décem­bre 2007 créent un droit de préemp­tion des com­munes sur les fonds de com­merce, arti­sanaux et les baux com­mer­ci­aux. Les com­munes peu­vent ain­si s’en porter acquéreurs à l’occasion de leur ces­sion. L’objectif est la préser­va­tion d’une offre com­mer­ciale diver­si­fiée dans les cen­tres villes et les quartiers ani­més. La loi de mod­erni­sa­tion de l’é­conomie (LME) du 4 août 2008 a éten­du ce droit de préemp­tion à des ces­sions de ter­rain (com­pris entre 300 et 1 000 m²) faisant l’ob­jet de pro­jets d’amé­nage­ment com­mer­cial. La loi du 22 mars 2012 autorise le recours à la loca­­tion-gérance et la loi ACTPE a porté à 3 ans le délai dont dis­pose la com­mune pour trou­ver un repreneur.

Suite à la loi  ACTPE, le décret n° 2015–815 du 3 juil­let 2015 relatif à la procé­dure d’at­tri­bu­tion des con­trats de revi­tal­i­sa­tion arti­sanale et com­mer­ciale (Crac) prévus à titre expéri­men­tal jusqu’en juin 2019, per­me­t­tent aux col­lec­tiv­ités ter­ri­to­ri­ales qui souhait­ent redy­namiser le com­merce et l’ar­ti­sanat, notam­ment dans les quartiers pri­or­i­taires de la poli­tique de la ville, de désign­er un opéra­teur chargé de dévelop­per des activ­ités com­mer­ciales dans un périmètre défi­ni. Cet opéra­teur peut acquérir les biens néces­saires, y com­pris par préemp­tion ou expro­pri­a­tion sur les fonds arti­sanaux, les fonds de com­merce, les baux com­mer­ci­aux et cer­tains ter­rains faisant l’ob­jet de pro­jets d’amé­nage­ment commercial.

La délé­ga­tion du droit de préemp­tion des com­munes à leur inter­com­mu­nal­ité résulte d’une délibéra­tion du con­seil munic­i­pal. Le tit­u­laire du droit de préemp­tion peut ensuite déléguer ce droit à un étab­lisse­ment pub­lic y ayant voca­tion, à une société d’é­conomie mixte, au con­ces­sion­naire d’une opéra­tion d’amé­nage­ment ou au tit­u­laire d’un Crac. Là encore une délibéra­tion du con­seil munic­i­pal ou, le cas échéant, de l’or­gane délibérant de l’EP­CI délé­gataire est requise.

Avant toute action de préemp­tion par la com­mune, le con­seil munic­i­pal doit délim­iter un périmètre de préemp­tion jus­ti­fié sur la base d’un rap­port d’analyse du commerce.

De nom­breuses villes du réseau de Sites & Cités ont délibéré pour délim­iter un périmètre d’intervention et ten­ter de con­forter les com­merces de prox­im­ité et l’artisanat dans les cœurs de villes. Cepen­dant, il est impor­tant de not­er les dif­fi­cultés aux­quelles sont con­fron­tées les collectivités :

  • Le portage financier qui peut être impor­tant pour une col­lec­tiv­ité, il peut être risqué en l’absence d’un repre­neur souhaité et le com­merce ne se « décrète » pas ;
  • Le droit de préemp­tion com­mer­cial s’exerce sur la ces­sion de baux et non sur la créa­tion de baux commerciaux.

Dans le cadre du groupe de tra­vail « Dynamiques économiques et urban­isme com­mer­cial », Sites & Cités rassem­ble les expéri­ences inno­vantes des col­lec­tiv­ités dans le champ de la préemp­tion com­mer­ciale et leur per­met d’échanger sur leurs dif­fi­cultés mais aus­si sur les leviers identifiés.