Compte-rendu d’atelier
Vendredi 14 juin 2024, lors du Congrès national de Sites & Cités, Angers
La réhabilitation globale des immeubles de logements en centre ancien rencontre des difficultés pour concilier enjeux patrimoniaux, énergétiques et économiques. Les freins et points de blocage peuvent relever de la gouvernance, des montages opérationnels, des financements, des aspects sociaux, techniques et/ou des aspects réglementaires, au-delà du contexte singulier des centres anciens. L’atelier a mis en lumière quelques orientations et propositions qui pourraient être envisagées afin de faciliter ces opérations et les mener à bien.
PRÉSIDENT DE L’ATELIER
Didier HERBILLON, Maire de Sedan, 1er Vice-Président de la Communauté d’Agglomération d’Ardenne Métropole
ANIMATRICE
Florence SIROT, Experte patrimoine – Filière Aménagement d’Urbanis
INTERVENANTS
Fatima ABDELKADER, Directrice territoriale Bretagne-Normandie-Pays de la Loire, SCET (Services Conseil
Expertises et Territoires)
Géraldine BREUIL, Maire-adjointe en charge du patrimoine, de la rénovation du centre-ville et de la politique de la ville, Ville de Saint-Gilles du Gard
Anaïs HERANVAL, Architecte des Bâtiments de France des Côtes-d’Armor
Martine HUBERT, Maire-adjointe en charge des solidarités,
du développement social et de l’habitat, ville de Saint-Brieuc
Bastien LAINÉ, Expert quartiers anciens, Anah
Marie-Laure MORIN, Responsable du service habitat communal, Ville de Saint-Brieuc
Caroline RANDELLI-GRANIER, Référente Nationale – Filière Aménagement d’Urbanis
Magaly SIMON, Responsable du pôle Action Coeur de Ville – Action Logement Services
Benjamin WERKOFF, Responsable Maison des Projets – Mairie de Saint-Gilles du Gard
Synthèse des interventions
Face au manque de connaissances patrimoniales de certains porteurs de projets, leur sensibilisation et accompagnement en ingénierie en amont et durant les travaux permettrait de cadrer les projets et d’identifier les éventuelles difficultés :
- Mise en place de « commission architecturale locale » ou « commission projet » réunissant plusieurs compétences : ABF, élus, service urbanisme, architecte conseil de la ville, police de l’habitat, opérateur OPAH RU afin de fluidifier et d’harmoniser les réponses aux propriétaires et de discuter collectivement ce qui est acceptable ou non en matière d’évolution du patrimoine (Saint-Gilles du Gard)
- Mise en place d’un Service spécialisé « Projet Urbain » pour garantir la cohérence de l’action à l’échelle communale (Saint-Brieuc)
- Mise en place de « Salon Inversé » : ateliers et visites en présence de professionnels de l’immobilier pour présenter les villes, les friches, les immeubles stratégiques, les cessions de propriétaires privés (promoteurs, agents immobiliers, notaires, architectes, maîtres d’œuvre, bailleurs sociaux, etc.) (Saint-Brieuc)
Face à un besoin d’équilibre financier que peinent parfois à trouver les propriétaires, il est également nécessaire de renforcer l’accompagnement financier et l’adaptation des aides à la typologie du bâti, à l’échelle du projet, mais également de trouver des solutions alternatives afin de réduire les frais:
- Activer divers leviers financiers et favoriser la compatibilité des aides : aides aux façades, aides Anah, aides Métropole, aides aux commerces, fiscalités Malraux et Denormandie, Action Logement, Fondation du patrimoine, etc.
- Repenser la mise en œuvre des fiscalités Malraux et Denormandie pour qu’elles soient au service des politiques de l’habitat dans les secteurs en difficultés.
- Adapter les aides et les DPE au bâti « ancien »
- Relever le plafond des aides Anah pour les immeubles très dégradés (régime bailleur privé) ou le taux d’aide
- Déplafonner les ratios de financement Action logement
- Communiquer plus massivement sur la rentabilité locative des opérations de centre ancien pour attirer des investisseurs sur ces territoires / niveaux de loyers conventionnés indexés au zonage
- Développer les filières de réemploi
- Pratiquer des exonérations de taxe pour les chantiers de centre-ville (occupation du domaine public pour échafaudages, etc.)
Face à un besoin d’accompagnement sur les questions réglementaires et techniques, certaines pratiques permettent d’orienter vers une réhabilitation vertueuse :
- Mise en place d’un règlement dans le SPR qui permet d’avoir une règle écrite commune et limite les cas d’interprétation
- Création d’une synergie coercitif/incitatif : permis de louer, arrêté de mise en sécurité, état d’abandon manifeste, plan de ravalement obligatoire, plateforme « Histologe » du Ministère de la Transition Ecologique (signalements pour éviter la mise en location de logements insalubres, indignes, qui ne remplissent pas les critères de décence (Saint-Gilles du Gard)
- Synergie Anah/ANRU afin de modifier l’image de certains quartiers non attractifs du fait de leur dégradation, du manque de commerces et/ou de services et, ainsi, faciliter leur réhabilitation.
- Mise en place de concessions d’aménagement et de foncières spécialisées (commerces, etc.) afin de gérer l’évolution du patrimoine et prendre en compte globalement l’environnement urbain dans les projets, incluant l’habitat, la commercialité, l’aménagement des espaces publics, etc.
Ces échanges sont la preuve que la réhabilitation et l’intervention en centres anciens ne sont plus une option, mais un enjeu majeur qui nécessite une mobilisation collective et des actions concrètes.
