Sur cette page, vous trouverez :

1- Un texte d’in­tro­duc­tion sur la fis­cal­ité dans les espaces protégés

2- Un texte con­cer­nant la fis­cal­ité “Mal­raux”

3- Un texte sur la fis­cal­ité “Pinel”

La fiscalité dans les espaces protégés

La fin d’année 2016 avec la loi de finances rec­ti­fica­tive n° 2016–1918 du 29 décem­bre en son arti­cle 40 a apporté des mod­i­fi­ca­tions à la fis­cal­ité « Mal­raux » (arti­cle 199 ter­vi­cies du code général des impôts).

  • Les sites pat­ri­mo­ni­aux remar­quables sont éli­gi­bles dès leur créa­tion. Le taux applic­a­ble pour cal­culer la réduc­tion d’impôts est le même que celui des AVAP et des ZPPAUP : 22%.

++ MAIS : Désor­mais les plans de sauve­g­arde et de mise en valeur mis à l’étude ne béné­fi­cient que du taux de 22 %, ce qui est inférieur à ce qui leur était jusqu’alors accordé. Ce n’est qu’après leur appro­ba­tion qu’ils pour­ront retrou­ver le taux de 30 %. Nous avions pour­tant obtenu, par amende­ment de la loi LCAP, le main­tien du taux le plus favor­able dès la déci­sion de met­tre en place un plan de sauve­g­arde et de mise valeur.

  • Les restau­ra­tions à réalis­er sont soumis­es, au préal­able, à déc­la­ra­tion d’utilité publique (DUP) sauf dans les plans de sauve­g­arde et de mise en valeur ou dans les plans de val­ori­sa­tion de l’architecture et du pat­ri­moine approu­vés.
  • Le mon­tant des dépens­es retenu qui était de 100 000 € par an pen­dant 4 années max­i­mum est rem­placé par une dépense glob­ale de 400 000 €, somme répar­tie selon la réal­ité du déroulé de la restau­ra­tion tou­jours sur une durée max­i­mum de 4 années.
  • Pour les PNRQAD, la date couperet est repoussée au 31 décem­bre 2019.

++ MAIS : Pour les PNRQAD con­ven­tion­nés cela ne tient tou­jours pas compte de la durée des con­ven­tions (nous avions obtenu du sénat que cette date soit repoussée au 31 décem­bre qui suit l’année d’achèvement de la con­ven­tion, dis­po­si­tion annulée en dernière lec­ture par l’assemblée nationale).

  • Les locaux autres que l’habitation sont éli­gi­bles à la fis­cal­ité « Mal­raux » s’ils sont trans­for­més en loge­ments même si leur des­ti­na­tion d’origine n’était pas du loge­ment (cas des ban­ques, postes, hôpi­taux, commerces…).

La fis­cal­ité « Mal­raux » est un principe de réduc­tion d’impôts pour, dans les sites pat­ri­mo­ni­aux remar­quables, effectuer des travaux visant à restau­r­er inté­grale­ment un immeu­ble ou à en achev­er la restau­ra­tion. Les loge­ments restau­rés doivent être loués 9 années nus, au titre de rési­dence prin­ci­pale. Il n’y a pas de pla­fond de loy­er ni de ressources du locataire, sauf si l’opérateur a sol­lic­ité des aides de l’Anah. Cette fis­cal­ité per­met de restau­r­er des loge­ments mais aus­si des com­merces. Dans ce dernier cas, seuls les travaux por­tant sur les par­ties com­munes ouvrent droit à une défiscalisation.

S’adressant à des revenus élevés (la réduc­tion d’impôts peut attein­dre 120 000 €, l’avantage fis­cal ne peut excéder 4 ans), cette fis­cal­ité peut être soumise à des for­mal­ités préal­ables (voir ci-dessous).

La fin d’année 2016 avec la loi de finances rec­ti­fica­tive n° 2016–1918 du 29 décem­bre en son arti­cle 40 a apporté des mod­i­fi­ca­tions à la fis­cal­ité « Mal­raux » (arti­cle 199 ter­vi­cies du code général des impôts).

  • Les sites pat­ri­mo­ni­aux remar­quables sont éli­gi­bles dès leur créa­tion. Le taux applic­a­ble pour cal­culer la réduc­tion d’impôts est le même que celui des AVAP et des ZPPAUP : 22%.

++ MAIS : Désor­mais les plans de sauve­g­arde et de mise en valeur mis à l’étude ne béné­fi­cient que du taux de 22 %, ce qui est inférieur à ce qui leur était jusqu’alors accordé. Ce n’est qu’après leur appro­ba­tion qu’ils pour­ront retrou­ver le taux de 30 %. Nous avions pour­tant obtenu, par amende­ment de la loi LCAP, le main­tien du taux le plus favor­able dès la déci­sion de met­tre en place un plan de sauve­g­arde et de mise valeur.

  • Les restau­ra­tions à réalis­er sont soumis­es, au préal­able, à déc­la­ra­tion d’utilité publique (DUP) sauf dans les plans de sauve­g­arde et de mise en valeur ou dans les plans de val­ori­sa­tion de l’architecture et du pat­ri­moine approu­vés.
  • Le mon­tant des dépens­es retenu qui était de 100 000 € par an pen­dant 4 années max­i­mum est rem­placé par une dépense glob­ale de 400 000 €, somme répar­tie selon la réal­ité du déroulé de la restau­ra­tion tou­jours sur une durée max­i­mum de 4 années.
  • Pour les PNRQAD, la date couperet est repoussée au 31 décem­bre 2019.

++ MAIS : Pour les PNRQAD con­ven­tion­nés cela ne tient tou­jours pas compte de la durée des con­ven­tions (nous avions obtenu du sénat que cette date soit repoussée au 31 décem­bre qui suit l’année d’achèvement de la con­ven­tion, dis­po­si­tion annulée en dernière lec­ture par l’assemblée nationale).

  • Les locaux autres que l’habitation sont éli­gi­bles à la fis­cal­ité « Mal­raux » s’ils sont trans­for­més en loge­ments même si leur des­ti­na­tion d’origine n’était pas du loge­ment (cas des ban­ques, postes, hôpi­taux, commerces…).

PRINCIPAUX TEXTES DE REFERENCES

Lois

Loi de finances rec­ti­fica­tive n° 2016–1918 du 29 décem­bre 2016 pour les nou­velles dis­po­si­tions à compter de 2017.

Loi engage­ment nation­al pour le loge­ment du 13 juil­let 2006, n° 2006–872 et le décret n° 2008–1338 du 16 décem­bre 2008 pour la vente d’im­meubles à rénover.

Code général des impôts

Arti­cles 31, 156 et 199 ter­vi­cies pour les réduc­tions d’impôts

Arti­cle 257 I.-2. 2° pour l’application de la TVA à taux moyen ou à taux plein selon la nature des travaux de restauration.

Code de la con­struc­tion et de l’habitation

Arti­cle L262‑1 à L262-11 pour la vente d’immeuble à rénover (VIR)

Bul­letin offi­ciel des impôts

BOI-IR-RICI-200–10-20160526 relatif à la « réduc­tion d’im­pôt accordée au titre des dépens­es de restau­ra­tion immo­bil­ière dans les secteurs sauve­g­ardés, les quartiers anciens dégradés et les zones protégées ».

 

DES EVOLUTIONS SOUHAITABLES

par Jacky CRUCHON, expert urban­iste chez Sites et Cités remar­quables de France

Depuis de nom­breuses années Sites et Cités remar­quables de France demande que l’outil fis­cal « Mal­raux » soit au ser­vice des poli­tiques locales de l’habitat.

Pour ce faire les évo­lu­tions suiv­antes sont attendues :

  • Ori­en­ta­tion du dispositif :

Les villes qui mènent une poli­tique de recon­quête des quartiers anciens doivent relever le défi de la pro­duc­tion de loge­ments de qual­ité (valeurs pat­ri­mo­ni­ales, cul­turelles, typologiques), con­cur­ren­tiels économique­ment (le coût glob­al des opéra­tions, le niveau des loy­ers), per­for­mants en matière envi­ron­nemen­tale (adap­ta­tion des tech­niques de restau­ra­tion aux par­tic­u­lar­ités du bâti tra­di­tion­nel), et men­er aus­si une lutte con­tre l’insalubrité par restruc­tura­tion de cer­tains îlots.

L’ampleur de la tâche est immense et très onéreuse. Aus­si faut-il con­cen­tr­er, au sein des sites pat­ri­mo­ni­aux remar­quables, les dis­posi­tifs les plus per­for­mants dont fait par­tie le « Malraux ».

En con­cer­ta­tion avec les ser­vices de l’Etat, il con­viendrait d’orienter cette fis­cal­ité vers les îlots les plus dif­fi­ciles à traiter, aug­menter les taux de défis­cal­i­sa­tion dans ces « points durs » et réserv­er les taux actuels et les aides clas­siques comme les déficits fonciers pour des îlots moins « durs ». Cette démarche pour­rait s’appliquer, selon l’analyse effec­tuée, sur tout ou par­tie du site pat­ri­mo­ni­al remarquable.

  • En PNRQAD ou en NPNRU mise en cohérence avec les échéances des conventions

Pour les quartiers anciens dégradés en PNRQAD ou en NPNRU l’échéance fis­cale est fixée au 31 décem­bre 2019 pour toutes les procé­dures alors que leur date d’achèvement est vari­able, chaque ter­ri­toire étant un cas par­ti­c­uli­er. Aus­si pour don­ner une réelle vis­i­bil­ité aux col­lec­tiv­ités locales con­cernées, il con­viendrait que l’avantage fis­cal « Mal­raux » soit accordé aux opéra­tions dont l’autorisation de travaux a été délivrée avant le 31 décem­bre de l’année qui suit l’échéance de la procé­dure. Ce décalage d’une année per­met aux villes ou EPCI de réalis­er les acqui­si­tions néces­saires jusqu’aux dates butoir et de favoris­er une sor­tie opéra­tionnelle au-delà de ce couperet.

  • Ori­en­ta­tion sociale du dis­posi­tif fiscal :

Les besoins de mix­ité sociale des quartiers anciens font appel à une poli­tique fine du loge­ment dont la déf­i­ni­tion devrait être un préal­able pour le recours aux divers out­ils juridiques, financiers ou opéra­tionnels au ser­vice des poli­tiques locales. Dans ce cadre le dis­posi­tif « Mal­raux » devrait être mod­ulé, pro­por­tion­nelle­ment à l’effort que fait le pro­prié­taire en matière de loyer.

  • Unic­ité des procédures :

Dans la con­ti­nu­ité de l’orientation atten­due du dis­posi­tif il serait logique et néces­saire que pour toute opéra­tion souhai­tant être éli­gi­ble, le préal­able soit la déc­la­ra­tion d’utilité publique ce qui per­met de véri­fi­er que l’objet des travaux cor­re­spond bien aux besoins de la col­lec­tiv­ité et à la pro­tec­tion du patrimoine.

Par ailleurs cette fis­cal­ité est con­testée, taxée de « niche fis­cale » voire « d’optimisation fis­cale », en per­ma­nence frag­ilisée, et les ten­ta­tions de remise en cause sont grandes. Affirmer que son util­i­sa­tion cor­re­spond à une util­ité publique jus­ti­fie son car­ac­tère d’exception fiscale.

  • Unic­ité des taux :

L’orientation du dis­posi­tif vers les points « durs » et le recours sys­té­ma­tique à la déc­la­ra­tion d’utilité publique ne jus­ti­fieraient plus un taux de réduc­tion d’impôts dif­férent. Et ce d’autant que la déc­la­ra­tion d’utilité publique peut, dans tous les cas de fig­ure, porter aus­si sur les travaux intérieurs.

  • Réforme de la VIR :

L’intérêt de la vente d’immeuble à rénover tant pour la col­lec­tiv­ité que pour l’investisseur réside dans le fait que l’opérateur four­nit une garantie extrin­sèque d’achèvement. Cette garantie est apportée par une banque ou une assur­ance. Mais si en appli­ca­tion de l’article 257 I.-2. 2° du code général des impôts qui traite de la TVA, l’immeuble est requal­i­fié en « immeu­ble neuf » (Cf. pow­er point « Loge­ments, les prin­ci­paux leviers financiers »), l’opération de VIR est requal­i­fiée en vente en état futur d’achèvement (VEFA) qui n’est pas com­pat­i­ble avec la fis­cal­ité « Mal­raux ».   Il est néces­saire soit d’accepter que VEFA et fis­cal­ité « Mal­raux » soient com­pat­i­bles, soit de revoir les critères de travaux qui requal­i­fient la restau­ra­tion « d’immeuble neuf », mais cette dernière option ne relève pas tant d’une réforme de la VIR que de la TVA.

Le dis­posi­tif « Pinel » qui a suc­cédé au dis­posi­tif « Pinel » s’adresse aus­si aux opéra­tions en acqui­si­tion-amélio­ra­tion pour restau­r­er des loge­ments non con­formes aux normes de décence, et pour attein­dre un niveau de per­for­mance en matière de con­som­ma­tion d’énergie.

Ce dis­posi­tif con­cerne des ter­ri­toires réputés ten­dus. Les loge­ments restau­rés doivent être loués 6, 9 ou 12 années nus, au titre de rési­dence prin­ci­pale. La durée de loca­tion con­di­tionne l’avantage fis­cal. Il y a un pla­fond de loy­er et de ressources du locataire ? Cette fis­cal­ité s’adresse à des revenus moyens-supérieurs et n’est pas cumu­la­ble avec les aides de l’Anah ni avec la fis­cal­ité « Malraux ».

 

LES PRINCIPAUX TEXTES DE REFERENCES

Lois

Loi n° 2017–1837 de finances pour 2018 en son arti­cle 68 mod­i­fie le dis­posi­tif en le con­cen­trant sur les « zones tendues ».

Loi n° 89–462 du 6 juil­let 1989 qui en son arti­cle 6 définit les con­di­tions de décence à attein­dre pour restau­r­er des loge­ments en béné­fi­ciant du dis­posi­tif « Pinel ».

Code général des impôts

Arti­cle 199 novovi­cies pour le mécan­isme fiscal.

Arti­cle 200–0 A pour le pla­fon­nement des « nich­es fiscales ».

Annexe III : arti­cle 2 ter­de­cies D pour les pla­fonds de loy­ers et de ressources des locataires.

Décrets

Décret n°2002–120 du 30 jan­vi­er 2002 mod­i­fié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 pré­cisant les con­di­tions de décence d’un logement.

Décret n° 2017–761 du 4 mai 2017 « relatif à l’a­gré­ment et au classe­ment des com­munes pour l’ap­pli­ca­tion du qua­trième alinéa du IV de l’ar­ti­cle 199 novovi­cies du code général des impôts et à l’ac­tu­al­i­sa­tion pour l’an­née 2017 des pla­fonds de loy­er et de ressources des locataires prévus pour l’ap­pli­ca­tion du III du même article ».

Bul­letin offi­ciel des impôts

BOI-IR-RICI-360 « relatif à la réduc­tion d’im­pôts sur le revenu pour investisse­ment locatif inter­mé­di­aire — Dis­posi­tifs Duflot et Pinel ». 

DES EVOLUTIONS SOUHAITABLES

par Jacky CRUCHON, expert urban­iste chez Sites et Cités remar­quables de France

Au regard de l’importance de la recon­quête des loge­ments dans les cen­tres anciens et en par­ti­c­uli­er dans les quartiers pro­tégés, la pre­mière des évo­lu­tions est la sta­bil­ité et la lis­i­bil­ité. Les dis­po­si­tions pris­es en 2016 et 2017 s’arrêtent au 31 décem­bre 2018 pour les zones « moins ten­dues » (zones B 2 et C) et en 2021 pour les secteurs A, A bis et B1 et cela ne donne pas aux com­munes con­cernées une hypothèse de tra­vail ne serait-ce qu’à moyen terme.

La deux­ième évo­lu­tion souhaitable rejoint la remar­que for­mulée pour le dis­posi­tif « Mal­raux » : il faut con­cen­tr­er, au sein des sites pat­ri­mo­ni­aux remar­quables, les dis­posi­tifs fis­caux disponibles en les ren­forçant par rap­port au droit com­mun. En con­cer­ta­tion avec les ser­vices de l’Etat, il con­viendrait d’orienter cette fis­cal­ité de plein droit dans les sites pat­ri­mo­ni­aux remar­quables, quel que soit la zone, sans pass­er par la procé­dure d’agrément, vers les îlots les plus dif­fi­ciles à traiter, iden­ti­fiés après enquête publique. De plus, au regard des coûts de restau­ra­tion et de requal­i­fi­ca­tion des loge­ments dans ces « points durs », il est aus­si néces­saire pour ces opéra­tions de relever le pla­fon­nement glob­al des avan­tages fis­caux à 18 000 € (au lieu de 10 000 €), comme cela existe pour les investisse­ments out­re-mer et/ou dans le cinéma.

La troisième évo­lu­tion est rel­a­tive au cal­cul de la per­for­mance énergé­tique demandée (label BBC réno­va­tion). Les études menées par le CEREMA de Stras­bourg, des asso­ci­a­tions et des ther­mi­ciens ont mon­tré la non adéqua­tion des logi­ciels de cal­cul dits con­ven­tion­nels pour éval­uer les besoins en énergie des bâti­ments anciens édi­fiés selon des sys­tèmes con­struc­tifs tra­di­tion­nels (pierre, terre, bois…). Le seul out­il capa­ble d’analyser leur com­porte­ment est la sim­u­la­tion ther­mique dynamique (STD). Cet out­il doit être recon­nu en lieu et place de ceux demandés par les textes en vigueur.