La fiscalité « Malraux » est un principe de réduction d’impôts pour, dans les sites patrimoniaux remarquables, effectuer des travaux visant à restaurer intégralement un immeuble ou à en achever la restauration. Les logements restaurés doivent être loués 9 années nus, au titre de résidence principale. Il n’y a pas de plafond de loyer ni de ressources du locataire, sauf si l’opérateur a sollicité des aides de l’Anah. Cette fiscalité permet de restaurer des logements mais aussi des commerces. Dans ce dernier cas, seuls les travaux portant sur les parties communes ouvrent droit à une défiscalisation.

S’adressant à des revenus élevés (la réduction d’impôts peut atteindre 120 000 €, l’avantage fiscal ne peut excéder 4 ans), cette fiscalité peut être soumise à des formalités préalables (voir ci-dessous).

La fin d’année 2016 avec la loi de finances rectificative n° 2016-1918 du 29 décembre en son article 40 a apporté des modifications à la fiscalité « Malraux » (article 199 tervicies du code général des impôts).

• Les sites patrimoniaux remarquables sont éligibles dès leur création. Le taux applicable pour calculer la réduction d’impôts est le même que celui des AVAP et des ZPPAUP : 22%.

++ MAIS : Désormais les plans de sauvegarde et de mise en valeur mis à l’étude ne bénéficient que du taux de 22 %, ce qui est inférieur à ce qui leur était jusqu’alors accordé. Ce n’est qu’après leur approbation qu’ils pourront retrouver le taux de 30 %. Nous avions pourtant obtenu, par amendement de la loi LCAP, le maintien du taux le plus favorable dès la décision de mettre en place un plan de sauvegarde et de mise valeur.

• Les restaurations à réaliser sont soumises, au préalable, à déclaration d’utilité publique (DUP) sauf dans les plans de sauvegarde et de mise en valeur ou dans les plans de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvés.

• Le montant des dépenses retenu qui était de 100 000 € par an pendant 4 années maximum est remplacé par une dépense globale de 400 000 €, somme répartie selon la réalité du déroulé de la restauration toujours sur une durée maximum de 4 années.

• Pour les PNRQAD, la date couperet est repoussée au 31 décembre 2019.

++ MAIS : Pour les PNRQAD conventionnés cela ne tient toujours pas compte de la durée des conventions (nous avions obtenu du sénat que cette date soit repoussée au 31 décembre qui suit l’année d’achèvement de la convention, disposition annulée en dernière lecture par l’assemblée nationale).

• Les locaux autres que l’habitation sont éligibles à la fiscalité « Malraux » s’ils sont transformés en logements même si leur destination d’origine n’était pas du logement (cas des banques, postes, hôpitaux, commerces…).

PRINCIPAUX TEXTES DE REFERENCES

Lois

Loi de finances rectificative n° 2016-1918 du 29 décembre 2016 pour les nouvelles dispositions à compter de 2017.

Loi engagement national pour le logement du 13 juillet 2006, n° 2006-872 et le décret n° 2008-1338 du 16 décembre 2008 pour la vente d’immeubles à rénover.

Code général des impôts

Articles 31, 156 et 199 tervicies pour les réductions d’impôts

Article 257 I.-2. 2° pour l’application de la TVA à taux moyen ou à taux plein selon la nature des travaux de restauration.

Code de la construction et de l’habitation

Article L262-1 à L262-11 pour la vente d’immeuble à rénover (VIR)

Bulletin officiel des impôts

BOI-IR-RICI-200-10-20160526 relatif à la « réduction d’impôt accordée au titre des dépenses de restauration immobilière dans les secteurs sauvegardés, les quartiers anciens dégradés et les zones protégées ».

DES EVOLUTIONS SOUHAITABLES

par Jacky CRUCHON, expert urbaniste chez Sites et Cités remarquables de France

Depuis de nombreuses années Sites et Cités remarquables de France demande que l’outil fiscal « Malraux » soit au service des politiques locales de l’habitat.

Pour ce faire les évolutions suivantes sont attendues :

• Orientation du dispositif :

Les villes qui mènent une politique de reconquête des quartiers anciens doivent relever le défi de la production de logements de qualité (valeurs patrimoniales, culturelles, typologiques), concurrentiels économiquement (le coût global des opérations, le niveau des loyers), performants en matière environnementale (adaptation des techniques de restauration aux particularités du bâti traditionnel), et mener aussi une lutte contre l’insalubrité par restructuration de certains îlots.

L’ampleur de la tâche est immense et très onéreuse. Aussi faut-il concentrer, au sein des sites patrimoniaux remarquables, les dispositifs les plus performants dont fait partie le « Malraux ».

En concertation avec les services de l’Etat, il conviendrait d’orienter cette fiscalité vers les îlots les plus difficiles à traiter, augmenter les taux de défiscalisation dans ces « points durs » et réserver les taux actuels et les aides classiques comme les déficits fonciers pour des îlots moins « durs ». Cette démarche pourrait s’appliquer, selon l’analyse effectuée, sur tout ou partie du site patrimonial remarquable.

• En PNRQAD ou en NPNRU mise en cohérence avec les échéances des conventions

Pour les quartiers anciens dégradés en PNRQAD ou en NPNRU l’échéance fiscale est fixée au 31 décembre 2019 pour toutes les procédures alors que leur date d’achèvement est variable, chaque territoire étant un cas particulier. Aussi pour donner une réelle visibilité aux collectivités locales concernées, il conviendrait que l’avantage fiscal « Malraux » soit accordé aux opérations dont l’autorisation de travaux a été délivrée avant le 31 décembre de l’année qui suit l’échéance de la procédure. Ce décalage d’une année permet aux villes ou EPCI de réaliser les acquisitions nécessaires jusqu’aux dates butoir et de favoriser une sortie opérationnelle au-delà de ce couperet.

• Orientation sociale du dispositif fiscal :

Les besoins de mixité sociale des quartiers anciens font appel à une politique fine du logement dont la définition devrait être un préalable pour le recours aux divers outils juridiques, financiers ou opérationnels au service des politiques locales. Dans ce cadre le dispositif « Malraux » devrait être modulé, proportionnellement à l’effort que fait le propriétaire en matière de loyer.

• Unicité des procédures :

Dans la continuité de l’orientation attendue du dispositif il serait logique et nécessaire que pour toute opération souhaitant être éligible, le préalable soit la déclaration d’utilité publique ce qui permet de vérifier que l’objet des travaux correspond bien aux besoins de la collectivité et à la protection du patrimoine.

Par ailleurs cette fiscalité est contestée, taxée de « niche fiscale » voire « d’optimisation fiscale », en permanence fragilisée, et les tentations de remise en cause sont grandes. Affirmer que son utilisation correspond à une utilité publique justifie son caractère d’exception fiscale.

• Unicité des taux :

L’orientation du dispositif vers les points « durs » et le recours systématique à la déclaration d’utilité publique ne justifieraient plus un taux de réduction d’impôts différent. Et ce d’autant que la déclaration d’utilité publique peut, dans tous les cas de figure, porter aussi sur les travaux intérieurs.

• Réforme de la VIR :

L’intérêt de la vente d’immeuble à rénover tant pour la collectivité que pour l’investisseur réside dans le fait que l’opérateur fournit une garantie extrinsèque d’achèvement. Cette garantie est apportée par une banque ou une assurance. Mais si en application de l’article 257 I.-2. 2° du code général des impôts qui traite de la TVA, l’immeuble est requalifié en « immeuble neuf » (Cf. power point « Logements, les principaux leviers financiers »), l’opération de VIR est requalifiée en vente en état futur d’achèvement (VEFA) qui n’est pas compatible avec la fiscalité « Malraux ».   Il est nécessaire soit d’accepter que VEFA et fiscalité « Malraux » soient compatibles, soit de revoir les critères de travaux qui requalifient la restauration « d’immeuble neuf », mais cette dernière option ne relève pas tant d’une réforme de la VIR que de la TVA.