La fis­ca­li­té « Malraux » est un prin­cipe de réduc­tion d’impôts pour, dans les sites patri­mo­niaux remar­quables, effec­tuer des tra­vaux visant à res­tau­rer inté­gra­le­ment un immeuble ou à en ache­ver la res­tau­ra­tion. Les loge­ments res­tau­rés doivent être loués 9 années nus, au titre de rési­dence prin­ci­pale. Il n’y a pas de pla­fond de loyer ni de res­sources du loca­taire, sauf si l’opérateur a sol­li­ci­té des aides de l’Anah. Cette fis­ca­li­té per­met de res­tau­rer des loge­ments mais aus­si des com­merces. Dans ce der­nier cas, seuls les tra­vaux por­tant sur les par­ties com­munes ouvrent droit à une défis­ca­li­sa­tion.

S’adressant à des reve­nus éle­vés (la réduc­tion d’impôts peut atteindre 120 000 €, l’avantage fis­cal ne peut excé­der 4 ans), cette fis­ca­li­té peut être sou­mise à des for­ma­li­tés préa­lables (voir ci-des­sous).

La fin d’année 2016 avec la loi de finances rec­ti­fi­ca­tive n° 2016–1918 du 29 décembre en son article 40 a appor­té des modi­fi­ca­tions à la fis­ca­li­té « Malraux » (article 199 ter­vi­cies du code géné­ral des impôts).

• Les sites patri­mo­niaux remar­quables sont éli­gibles dès leur créa­tion. Le taux appli­cable pour cal­cu­ler la réduc­tion d’impôts est le même que celui des AVAP et des ZPPAUP : 22%.

++ MAIS : Désormais les plans de sau­ve­garde et de mise en valeur mis à l’étude ne béné­fi­cient que du taux de 22 %, ce qui est infé­rieur à ce qui leur était jusqu’alors accor­dé. Ce n’est qu’après leur appro­ba­tion qu’ils pour­ront retrou­ver le taux de 30 %. Nous avions pour­tant obte­nu, par amen­de­ment de la loi LCAP, le main­tien du taux le plus favo­rable dès la déci­sion de mettre en place un plan de sau­ve­garde et de mise valeur.

• Les res­tau­ra­tions à réa­li­ser sont sou­mises, au préa­lable, à décla­ra­tion d’utilité publique (DUP) sauf dans les plans de sau­ve­garde et de mise en valeur ou dans les plans de valo­ri­sa­tion de l’architecture et du patri­moine approu­vés.

• Le mon­tant des dépenses rete­nu qui était de 100 000 € par an pen­dant 4 années maxi­mum est rem­pla­cé par une dépense glo­bale de 400 000 €, somme répar­tie selon la réa­li­té du dérou­lé de la res­tau­ra­tion tou­jours sur une durée maxi­mum de 4 années.

• Pour les PNRQAD, la date cou­pe­ret est repous­sée au 31 décembre 2019.

++ MAIS : Pour les PNRQAD conven­tion­nés cela ne tient tou­jours pas compte de la durée des conven­tions (nous avions obte­nu du sénat que cette date soit repous­sée au 31 décembre qui suit l’année d’achèvement de la conven­tion, dis­po­si­tion annu­lée en der­nière lec­ture par l’assemblée natio­nale).

• Les locaux autres que l’habitation sont éli­gibles à la fis­ca­li­té « Malraux » s’ils sont trans­for­més en loge­ments même si leur des­ti­na­tion d’origine n’était pas du loge­ment (cas des banques, postes, hôpi­taux, com­merces…).

PRINCIPAUX TEXTES DE REFERENCES

Lois

Loi de finances rec­ti­fi­ca­tive n° 2016–1918 du 29 décembre 2016 pour les nou­velles dis­po­si­tions à comp­ter de 2017.

Loi enga­ge­ment natio­nal pour le loge­ment du 13 juillet 2006, n° 2006–872 et le décret n° 2008–1338 du 16 décembre 2008 pour la vente d’immeubles à réno­ver.

Code géné­ral des impôts

Articles 31, 156 et 199 ter­vi­cies pour les réduc­tions d’impôts

Article 257 I.-2. 2° pour l’application de la TVA à taux moyen ou à taux plein selon la nature des tra­vaux de res­tau­ra­tion.

Code de la construc­tion et de l’habitation

Article L262-1 à L262-11 pour la vente d’immeuble à réno­ver (VIR)

Bulletin offi­ciel des impôts

BOI-IR-RICI-200–10-20160526 rela­tif à la « réduc­tion d’impôt accor­dée au titre des dépenses de res­tau­ra­tion immo­bi­lière dans les sec­teurs sau­ve­gar­dés, les quar­tiers anciens dégra­dés et les zones pro­té­gées ».

DES EVOLUTIONS SOUHAITABLES

par Jacky CRUCHON, expert urba­niste chez Sites et Cités remar­quables de France

Depuis de nom­breuses années Sites et Cités remar­quables de France demande que l’outil fis­cal « Malraux » soit au ser­vice des poli­tiques locales de l’habitat.

Pour ce faire les évo­lu­tions sui­vantes sont atten­dues :

• Orientation du dis­po­si­tif :

Les villes qui mènent une poli­tique de recon­quête des quar­tiers anciens doivent rele­ver le défi de la pro­duc­tion de loge­ments de qua­li­té (valeurs patri­mo­niales, cultu­relles, typo­lo­giques), concur­ren­tiels éco­no­mi­que­ment (le coût glo­bal des opé­ra­tions, le niveau des loyers), per­for­mants en matière envi­ron­ne­men­tale (adap­ta­tion des tech­niques de res­tau­ra­tion aux par­ti­cu­la­ri­tés du bâti tra­di­tion­nel), et mener aus­si une lutte contre l’insalubrité par restruc­tu­ra­tion de cer­tains îlots.

L’ampleur de la tâche est immense et très oné­reuse. Aussi faut-il concen­trer, au sein des sites patri­mo­niaux remar­quables, les dis­po­si­tifs les plus per­for­mants dont fait par­tie le « Malraux ».

En concer­ta­tion avec les ser­vices de l’Etat, il convien­drait d’orienter cette fis­ca­li­té vers les îlots les plus dif­fi­ciles à trai­ter, aug­men­ter les taux de défis­ca­li­sa­tion dans ces « points durs » et réser­ver les taux actuels et les aides clas­siques comme les défi­cits fon­ciers pour des îlots moins « durs ». Cette démarche pour­rait s’appliquer, selon l’analyse effec­tuée, sur tout ou par­tie du site patri­mo­nial remar­quable.

• En PNRQAD ou en NPNRU mise en cohé­rence avec les échéances des conven­tions

Pour les quar­tiers anciens dégra­dés en PNRQAD ou en NPNRU l’échéance fis­cale est fixée au 31 décembre 2019 pour toutes les pro­cé­dures alors que leur date d’achèvement est variable, chaque ter­ri­toire étant un cas par­ti­cu­lier. Aussi pour don­ner une réelle visi­bi­li­té aux col­lec­ti­vi­tés locales concer­nées, il convien­drait que l’avantage fis­cal « Malraux » soit accor­dé aux opé­ra­tions dont l’autorisation de tra­vaux a été déli­vrée avant le 31 décembre de l’année qui suit l’échéance de la pro­cé­dure. Ce déca­lage d’une année per­met aux villes ou EPCI de réa­li­ser les acqui­si­tions néces­saires jusqu’aux dates butoir et de favo­ri­ser une sor­tie opé­ra­tion­nelle au-delà de ce cou­pe­ret.

• Orientation sociale du dis­po­si­tif fis­cal :

Les besoins de mixi­té sociale des quar­tiers anciens font appel à une poli­tique fine du loge­ment dont la défi­ni­tion devrait être un préa­lable pour le recours aux divers outils juri­diques, finan­ciers ou opé­ra­tion­nels au ser­vice des poli­tiques locales. Dans ce cadre le dis­po­si­tif « Malraux » devrait être modu­lé, pro­por­tion­nel­le­ment à l’effort que fait le pro­prié­taire en matière de loyer.

• Unicité des pro­cé­dures :

Dans la conti­nui­té de l’orientation atten­due du dis­po­si­tif il serait logique et néces­saire que pour toute opé­ra­tion sou­hai­tant être éli­gible, le préa­lable soit la décla­ra­tion d’utilité publique ce qui per­met de véri­fier que l’objet des tra­vaux cor­res­pond bien aux besoins de la col­lec­ti­vi­té et à la pro­tec­tion du patri­moine.

Par ailleurs cette fis­ca­li­té est contes­tée, taxée de « niche fis­cale » voire « d’optimisation fis­cale », en per­ma­nence fra­gi­li­sée, et les ten­ta­tions de remise en cause sont grandes. Affirmer que son uti­li­sa­tion cor­res­pond à une uti­li­té publique jus­ti­fie son carac­tère d’exception fis­cale.

• Unicité des taux :

L’orientation du dis­po­si­tif vers les points « durs » et le recours sys­té­ma­tique à la décla­ra­tion d’utilité publique ne jus­ti­fie­raient plus un taux de réduc­tion d’impôts dif­fé­rent. Et ce d’autant que la décla­ra­tion d’utilité publique peut, dans tous les cas de figure, por­ter aus­si sur les tra­vaux inté­rieurs.

• Réforme de la VIR :

L’intérêt de la vente d’immeuble à réno­ver tant pour la col­lec­ti­vi­té que pour l’investisseur réside dans le fait que l’opérateur four­nit une garan­tie extrin­sèque d’achèvement. Cette garan­tie est appor­tée par une banque ou une assu­rance. Mais si en appli­ca­tion de l’article 257 I.-2. 2° du code géné­ral des impôts qui traite de la TVA, l’immeuble est requa­li­fié en « immeuble neuf » (Cf. power point « Logements, les prin­ci­paux leviers finan­ciers »), l’opération de VIR est requa­li­fiée en vente en état futur d’achèvement (VEFA) qui n’est pas com­pa­tible avec la fis­ca­li­té « Malraux ».   Il est néces­saire soit d’accepter que VEFA et fis­ca­li­té « Malraux » soient com­pa­tibles, soit de revoir les cri­tères de tra­vaux qui requa­li­fient la res­tau­ra­tion « d’immeuble neuf », mais cette der­nière option ne relève pas tant d’une réforme de la VIR que de la TVA.